强二线城市楼市“松绑”：12城全面取消限购，银十可期？

21世纪经济报道记者吴文汐，见习生梁艳琼 武汉市报导 “新政策实施后，二环限购取消了，加上房交会的契税补贴，这一段时间我们这里的看房子量显著增多了。”在武汉市洪山区中建大公馆周边，某房产中介责任人龚嘉（笔名）告知21世纪经济报道记者。

龚嘉所属的中介公司店面主要销售全武汉市新房及其东湖高新区、江夏区的二手房，9月28日在下午，这儿陆续有消费者进去资询，据龚嘉叙述，对比7、8月有时基本上一整天没有一个消费者，现在情况早已明显改善。

21世纪经济报道记者与此同时考察了武汉市好几个售楼部，新政策落地，许多售楼部在国庆前夕访客量猛增，厅堂内看房子人群熙熙攘攘，服务顾问已经一一介绍状况，由此可见本地房市关注度拥有显著提温。

据中指研究院数据信息，9月29日至10月5日，十一国庆前7天，武汉市新创建住宅交易量1661套，同期相比2022年十一国庆7天交易量546套，提高204%。

这主要得益于9月至今武汉市一系列房地产利好制度的发布。9月1日，武汉第一时长跟踪贯彻落实“认房不认贷”；9月19日，武汉市《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》颁布，包含全方位限购解除、支持多种孩家中买房、开设地产商授权管理等十条措施；而9月28日启动武汉市网上房交会上，购房契税补贴政策正式生效。

不仅武汉市，据21世纪经济报道记者统计数据显示，9月至今，一共有12个强二线城市全方位限购解除，更多大城市提升限购政策限售政策。政策的调整在短期内对市场活跃度带来了一定的提振作用，可是却中指研究院的信息来看，9月二线城市新房子成交面积虽同比小幅度提高10％，但9月二线城市整体上的楼市成交量仍环比下跌5.2%，新政策的行业实际效果依然尚未可知。

强二线城市松绑限购

8月底，“认房不认贷”列入“一城一策”辅助工具后，武汉在9月1日跟踪实行了这一政策，打响二线城市“认房不认贷”的第一枪。接着，还有佛山市、成都市、厦门市、长沙市、苏州市、无锡市、沈阳市、杭州等二线城市聚集跟踪，现阶段，这一轮限贷释放压力现行政策已经在二线城市中普遍铺平。

除开释放压力限贷外，二线城市提升限购政策信号也十分明显。9月4日夜间，沈阳市公布放开楼市限购、限购、落地执行“认房不认贷”，变成了这一轮楼市新政策调整中，最开始对政策全方位放松强二线城市。

接着，坐落于长三角地区的南京市在9月7日晚公布新政策，全方位限购解除。9月11日，处得山东省的济南和青岛两个城市先后发布现行政策，济南市自2023年9月11日起撤销二环之内的历下区、济南槐荫区地区购房限制，普通商品住房获得《不动产权证书》后就可以挂牌交易。青岛市也宣布取消示范区限购政策，在全市范围内，普通商品住房调查取证就可以挂牌交易。

据统计，9月至今，一共有沈阳市、大连市、南京市、福州市、苏州市、济南市、青岛市、郑州市、合肥市、厦门市、西安市、武汉市、无锡市、长沙市、成都市、宁波市等多地添加提升限购政策行列，其中还有一些地区为更好地限购解除，也有部分大城市为分区域限购解除。值得一提的是，这种城市里多数为省级城市，都是强二线城市，针对周边地区具有一定带头作用，也将促进限购解除政策在更大范围范畴推行。

强二线城市聚集调节楼市新政策，代表着除一线城市外，基本上所有的城市的房地产市场的限购政策都已释放压力，重新回到规模化的调整管理机制。

广东省住房政策分析核心首席研究员李宇嘉接受21世纪经济报道记者采访时说，二线城市在9月高发房市放开、刺激性房地产市场现行政策，是想要抓住“金九银十”和开发商年末冲刺业绩的好机会，根据现行政策刺激提高热点板块和入市的主动性，让外界成交量可以趋于稳定。

因为一线城市在政府上有着标杆作用，同时受到供求情况、人均收入、现行政策考虑等多个方面限定，放开限购还需要经过各个方面的衡量，比较之下，一样具有带头作用的关键二线城市就成为了此次房地产调控的重点。

现阶段，依然存在长沙市、成都市、西安市、厦门市等强二线城市是推行一部分限购解除的相关政策，或代表着后面二线城市房地产新政策也有释放出来发展潜力的室内空间。

中指研究院销售市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，现行政策依然存在进一步优化空间、二手房人气值提高、房子价格预估趋于平稳等多种因素，将会对强二线城市的房地产业产生有益推动。而一般二线城市的销售市场预计短期仍将持续底端横盘整理，这一部分大城市房地产新政策已经基本放宽，将来继续优化现行政策对楼市的提升实际效果或不足，累加地产商减价走量意向仍极强，这些地方房价下降预估依然在，市场修复或者需要更长的时间。

在李宇嘉看起来，二线城市提升限购房政策全面实施后，现行政策发力室内空间会逐步趋窄，政策效应也将出现边际递减，可能会致使市场对制度的敏感度下降，后面需要更多在市场供给作出一些适应需求变动的调节。

新政策实际效果仍待观查

9月28日，龚嘉在接受媒体采访时告知21世纪经济报道记者，新政策实施后，店面出售地区的商品房早已落实现行政策，从各个平台端口号找过来咨询客户数量明显增加，目前是看二手房的消费者更多一些。但是一部分消费者正等待房交会的契税政策，处在观望状态。

“这一轮限购解除现行政策能够进一步刺激有买房需求的居民收入，目前国内店面的交易量的确逐渐转暖，但相比往年或是有所下降。”龚嘉表明。

9月28日，武汉市网上房交会运行，购房契税补贴正式生效。中指研究院统计数据显示，9月29日至10月5日，十一国庆前7天，武汉市新创建住宅交易量1661套，同期相比2022年十一国庆7天交易量546套，提高204%，热度大幅度提升。

而据中拇指研究院发布的2023年十一假期（9.29-10.6）意味着大城市新建商品住宅成交情况表明，武汉市2023年十一假期成交面积为21.1万平方，较2022年同时期增涨58%。

“对于大多数非一线城市而言，坚持不懈现行政策动态优化调节，从一城一策到‘一区一策’，确保制度的持续性、行业的发展趋势可靠性，这也是武汉的合理实践活动。”中指研究院华中地区投资分析师李国政向21世纪经济报道记者表示。

李国政进一步分析，下一步，需在需求面增加交易扶持力度，尤其是增加促进“一区一策”，精确适用改进自己住要求，减少住宅以旧换新交易税费，推动新房子、二手房稳步发展等。除此之外，还可以增加供给侧改革脚步，例如“汉十条”中，有5条属于企业qflp对策，激励企业技术创新、提高品质，推动行业适者生存。这样一来，不仅有短期交易激励，也注重中远期的关键因素，推动企业融入房地产业创新模式，逐渐转型发展，走高质量发展之路。

但是，从整体强二线城市的情况看，最新政策效果仍待观查。

据中指数值据初步统计，9月二线意味着大城市新建商品住宅销售面积同比增长率约10%，总体小幅回升，但是绝对经营规模仍处于最近几年的底位。

除武汉外，更多强二线城市在新规颁布之后的每月房市并没有能达到预期。9月，二线城市楼市成交量总体环比下跌5.20%，在其中苏州市下滑明显，为-26.56%。9月29日至10月6日，包含苏州市、青岛市、杭州市、南昌市、南京市、长沙市、济南市、合肥市、沈阳市在内的众多二线城市每日平均成交面积同期相比仍大幅下降，二线城市总计每日平均成交面积较2022年同时期降低63%。

陈文静表明，9月二线意味着大城市新房子成交面积仍处于底位，与此同时各城市分化较为明显，主要受到早期约束性政策实施严苛状况、大城市股票基本面、房地产业供给与需求等因素的影响。在其中，早期约束性现行政策较为严格及其股票基本面比较好的关键二线城市在政府提升推动下，市场活跃度有所提高，而早期现行政策已较为宽松的一般二线城市市场活跃度受政策提升推动效果有限。

李宇嘉觉得，尽管9月房市并没有大家预估的改善，但比起7、8月的快速下跌早已比较稳定，这就意味着新政策推行后，销售市场最少短时间完成了稳中有进。现阶段买房子的要求还很旺盛，市场仍具备发展潜力，10月预估看房子量会明显增长。

“除此之外，政策的影响不仅局限性在购房看房子量等层面，并且也在于房地产商积极主动提高公建配套、公共服务设施、居住属性、房子设计等服务，去适应居民需求转变，进而促进房地产市场的持续发展。”李宇嘉表明。