多地优化二手房指导价政策 释放出哪些信号？

吴艳新

近日，“北京海淀区29个小区的二手房交易具体指导指导价全部取消”消息引发网友热议。对于此事，北京海淀区房管局工作人员称，并不是完全撤销，反而是动态管理，房屋出售的人可以按照正常的价格行情对外展示房屋信息。

二手房指导价又称二手房交易参考价，发布这一数据的目的是抑止投机炒作、平稳交易。2021年，深圳市、西安等多城执行二手房指导价现行政策。从实际操作路径上看，全国各地实施细则各有不同，在其中大部分要以参考价做为借款、成交价根据，引导市场客观买卖。例如，在具体成交价中，高过以参考价评定的那一部分资产，必须买房者自主筹资并和首付款一起付款，减少买房者杠杆比率。

但北京海淀的二手房指导价状况各有不同。2021年初，北京海淀区受欢迎学位房发生“一夜价格上涨20万余元、30万余元”的情况。当初9月份，北京海淀区房产经纪研究会发布一部分网络热点小区里的二手房指导价，如果超出参考价1%将不会容许中介公司挂牌上市，而且不能找中介交易量，不然注销中介公司企业营业执照。

由此可见，这一政策的目的是抑止学位房超温，避免业主或中介服务有意拉高牌价，扰乱市场买卖。但是，据统计，那时北京海淀区示范点二手房交易参考价并没有要求银行将参考价做为发放贷款根据。从此后市场表现来看，这一政策的确彰显了稳定市场预期的功效，一部分股权溢价太高的学区房价格慢慢回归理性。

更为关键的是，伴随着发布多学区划片、教师轮岗等“教学资源共享发展”措施，加上二手房市场环境和二年前对比已经发生比较大的变化，学位房高烧已退，这时调整部分二手房指导价有关限定现行政策，是向社会释放出来积极信号。

一方面，以上29个小区可展现真正市场价格，提高楼盘流通性，有益于北京市二手房市场企稳回升。另一方面，“动态管理”并不意味着彻底撤销，避免炒风格卷土重来的初心未变。就目前来说，学位房期货交易占有率大幅度下降，调节参考价有关限定具体政策“因时易势因地施策”，有利于二手房市场维持持续健康发展。

实际上，自2022年6月底至今，西安市中止公布参考价，成都市、广州和东莞市等多地参考价也会有所松脱。据调查，全国性15个实行二手房指导价的城市中，各地全部取消这一政策。这么做，益处有三：

最先，进一步满足买房者有效购房需求。取消或释放压力二手房指导价后，具体交易银行放款基本上不会受参考价危害，买房者能以更低首付投入市场，能够大范围达到刚性需求和提高生理需求，有益于激话先前评不上门槛增加量要求进入市场。

次之，有利于一二手房连动买卖。假如二手房指导价不再作为中介服务挂牌上市展现、银行借款的重要依据，将有助于增加挂牌上市楼盘量，提升二手房的流通性，再叠加“认房无需认贷”等一系列国家扶持政策，会释放更多“卖二手房换新房子”的更换要求进入市场，加强一二手房市场关联性。

再度，“稳预期”持续加码。中央政治局明确提出“保交楼”后，一系列稳预期措施持续推出。最近，“认房无需认贷”，限购解除、限购等举措接踵而来，房市企稳回升预估大幅度提升。适度撤销二手房指导价，改进交易双方预估，是对于“稳预期”的再一次扶持，有利于修补购置产业自信心。

必须见到，二手房市场流动性高低，对一线城市及重点二线城市房市买卖尤为重要。销售市场超温时，二手房指导价充分发挥减温功效，销售市场转冷时，适度优化提升，有利于稳预期。坚信将二手房指导价做为“锚”，开拓创新动态管理，也有助于房地产业企稳回升。

(编写：娴雅)