政策组合拳下的楼市：北京广州成交回升，多家房企“24小时不打烊”

本文来源：时代周报 创作者：梁争誉

广州市多区放开限购的第一个礼拜天，房产经纪人周晨深感繁忙。

周六（9月23日）早上，周晨开车把客户送到广州番禺区看新房，当场看房者比过去的周末多两倍。他凑合在沙盘模型边占据部位，取得鼠标光标笔为顾客解读地区市场前景、新楼盘规划布局服务设施。当日下午，周晨从广州番禺回到深圳，一个下午见到了3批二手房顾客。星期日（9月24日），周晨的行程安排表分配得满满的，先到和业主商谈成本价，再与买家沟通了解买房意愿，一笔交易有希望商谈取得成功。

周晨预估中平平淡淡冷清的礼拜天，被一则现行政策影响了节奏感。

9月20日黄昏，成都省政府办公厅公布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（下称《通知》），对广州市住房限购房政策作出调整，多区放宽住房限购，非户籍人口数量首套购买缴税社保年限从5年缩短到2年。与此同时，黄埔区、深圳、荔湾区、广州天河、云朵、黄浦、广州番禺、广州南沙、广州增城等区本人市场销售住房增值税征免期限从5年调整至2年。

多位从业者对时代周报记者表示，广州番禺区不会再限购政策后，看房子关注度显著增加；二手房增值税“5改2”后，小区业主挂牌上市主动性大幅度提升，挂牌量显著增长。

广州楼市关注度回暖，变成国家扶持政策下全国楼市的“金九”真实写照。

9月前后左右，一线城市依次落地式“认房不认贷”、总量房贷款利率全程下降、超30城局部或全方位放开限购现行政策……现行政策组合策略相继落地，为买房者减少购置产业成本费，适用有效买房需求。

现行政策效果立竿见影。据招商证券检测，9月16日至9月22日，全国各地新房子与二手房成交各自同比升34%、12%。伴随着房市宽松政策逐步落地，累加“金九银十”楼盘量增加，短期内交易量有望延续改进。

展望后市，东兴证券公布研报称，重点城市限购房政策将会迎来广泛放宽，伴随着政策预期的提升和政策效应的逐步显现，房市在“金九银十”的高峰期将会迎来探底转暖。重点布局一二线城市的高品质地产商将得益于一二线需求面政策的落地和旧村改造的加快推进。

现行政策组合策略落地式

销售市场期盼已久下降存量房贷利率现行政策，总算落地执行。

9月25日起，每家银行逐渐下降总量第一套住房盈利性个人住房贷款利率。依据大部分银行先前的通知，针对实行LPR市场定价固定利率首套房贷，不用主动提出，金融机构于2023年9月25日统一对符合要求的借款开展年利率大批量调节。

存量房贷利率下降，也为广大业主节约一笔丰厚的成本费。据时代周报记者计算，以100万、25年限、原年利率5.1%的存量贷款为例子，假定借款人和金融机构商议将房贷利息调降至4.3%，可节省利息费用每一年超5000元。

东方金诚研究人员认为，存量房贷利率下降可以节省买房者利息费用，有益于扩大内需与投资。另一方面，减少总量首套房贷利率为新房子贷款利率下降开启了政策空间，针对平稳房市预估一样起着至关重要的作用。

下降总量房贷款利率以外，现行政策又从减少交易税费、降低中介交易等级等多个方面考虑，激励有改善需求的购房者“卖一买一”，推动房市交易量传动链条旋转。

以广州为例子，《通知》强调，黄埔区、深圳、荔湾区、广州天河、云朵、黄浦、广州番禺、广州南沙、广州增城等区本人市场销售住房增值税征免期限从5年调整至2年，高效地刺激性更换要求，销售市场挂牌量显著增加。

这轮利好消息组合策略中，最受欢迎的为主城提升住房限购现行政策。据时代周报记者统计数据，截止到9月25日，南京市、沈阳市、郑州市、东莞市、济南市、青岛市、合肥市、苏州市、长沙市、广州等近30座城市或多或少地提升限购房政策。

在其中，广州市多区放开限购，拉响一线城市限购政策释放压力“第一枪”。易居研究院研究总监严跃进表明，本次广州市多区放开限购现行政策数据信号意义重大强。限购政策政策的放开本来就是认房不认贷之后全国各地关键发展趋势。广州市逐渐放开限购，就意味着限购房政策从二线城市的放宽，正式进入到一线城市。除此之外，增值税政策做了调整，对降低二手房的交易费用有利。如今二手房挂牌量较多，好多人急切买房，成本下降后，则有助于进一步促进二手房交易的活跃。

本次一线城市广州优化限购房政策，业内认为这就意味着在房地产供求关系发生了重大变化的今天，约束性现行政策均有希望慢慢优化提升，以便更好地适用有效住宅需求释放。

中指研究院觉得，短期内关键一二线城市有望继续提升限购政策等举措，一部分二线城市短期内以优化非中心城市限购政策为主导，将来或逐步向中心城市衔接提升。

诸葛亮数据研究中心高级分析师关荣雪对时代周报记者表示，从政策角度来说，放开限购、减少买房门坎，代表着本来不具有资质的购房者重新得到进入市场资质，可能释放出来一批买房需求，提升市场交易人气值，针对去产能和带动发展活力具有十分重要的意义。

关荣雪与此同时提及，关键二线城市放开限购所形成的销售市场实际效果也将明显大于别的低能级大城市。因而，像济南市、青岛市、南京市这种关键二线城市全方位放开限购现行政策，对于当前房地产业来讲极其重要。

热度回暖

8月末9月初关键一二线城市一定程度的国家扶持政策聚堆施行，为“金九银十”热度的回暖打下基础。

房企排名调研数据显示，9月全国各地28个重点城市预估新增加商品房供货总面积1085万平方，环比上升13%，同比减少44%。从各商品级别分布来看，刚性需求、改进、高档占有率材质为43%、46%和11%，刚性需求、改进二分天下；从各分部地区分布来看，热点城市主城区、近郊区、远郊区占有率材质为56%、29%和14%，9月供给量质齐增。

落实到大城市层面。北京市9月供货较8月拥有平稳回暖，且市区和提高商品占有率皆在6成左右，加上“认房不认贷”利好消息新政策落地式，目前市面上已经出现了二手房挂牌量稳步增长增、一部分新房开盘火热的状况，房企排名强调，在各种积极主动预估下，北京市9月交易量也将随供货推动有所增长。

深圳市好几个新开盘项目也取得不错的去化考试成绩。9月16日，坐落于深圳福田区的金地环湾城新房开盘，发布401一套房，市场销售286套，去化约71%，收金46.9亿人民币。同一天入市的绿景白石洲旧改，发布826一套房，市场销售527套，去化约64%，销售总额约61亿。中海国际、华润地产集团旗下项目认购期内进行“24h无休”主题活动，积极主动蓄客。

房企排名觉得，9月供货同比稳步增长增，可是却绝对数方面仍处低位震荡，提供对成交约束作用更明显。充分考虑关键一二线例如一线城市汉等多地“认房不认贷”相继落地，对整个购买力的释放出来有积极主动的推进作用，因此预估9月交易量有希望止跌企稳，同比稳步增长增，同比降幅也将下挫。

10月即将来临，依据时代周报记者观查，多家房企积极备战，抢收“银十”。

9月25日-10月6日开始，中海国际进行“放心购入中海国际 十惠海购节”主题活动，在全国的在售项目发布万件特惠房源，买房可省10万余元，停车位与住宅同购一部分直减万余元，交易量可提取家用电器、景区门票等礼品。

招商蛇口杭州公司在中秋节、十一国庆双节期间，五盘连动，发布领券购房享附加98折、交易量赠予2年物业管理费、交易量赠予家用电器豪礼、申购住房即送车位现钱抵扣券等优惠政策。招商蛇口杭州公司一刚性需求新项目发布按时签订享有VIP特享折扣优惠、转介绍最大可获得提成10万余元、交易量赠予华为等诸多特惠。

华润置地深圳规划区发布“中秋国庆提前购 给利更贴心”主题活动，营销手段包含限定一口价楼盘、全民营销提成特惠加仓等。

房企排名觉得，“金九银十”传统营销渠道高峰期，地产商积极主动蓄气，提供无论是从量或是质方面也将稳步增长。已有部分大城市部分项目低价引人注意，促进成交，预估整体营销力度加大的大环境下，针对成交助推作用还将持续加大。

不断法律效力几何图形？

“客观性讲，要求的确在修复。处在门槛上的那一部分迫切要求，例如不买房子也不完婚，在临门一脚的相关政策助推下坐上车，但这个需求的体量，支撑点不了庞大房市。”广东城规院住房政策研究所首席研究员李宇嘉表明。

戴德梁行研究院副院长张静端持类似见解。她坦言，最近连续公布的优化政策，对市场成交有一定的提升实际效果，新楼盘去化主要表现好于现行政策前，二手房成交量亦有所增长，“可是恢复得发展趋势并没有不断往上升，修复过程大跳水。”

依据张静端观查，政策后释放出来的需要，通常是早期积压的要求，“有一些现行政策一出，销售市场马上就动过，但这个需求不是现在马上去看房买房，反而是之前就已经看了一段时间了，借着国家扶持政策释放出，因而现行政策的不断法律效力较差。”

中指研究院数据表明，截止到9月23日，一线城市成交面积同比小幅回升，增涨4.17%。

北京市环比涨幅较大，为26.9%；广州市环比涨幅其次，为15.0%；上海市、深圳市同比仍不断下降，下滑分别是6.1%和18.1%。

一线城市成交面积同环比状况，彩色图库：中指研究院

刘文端觉得，从已经出台放松限购制度的城市来说，调节方法各有不同，对于局部区域、购房人群、居住面积等方面做了提升，“假如下面别的三个一线城市在限购房政策上做调整，其实还是以部分调节为基础的可能性大一些，应该不是放开。”

“调节限购房政策，短期内是由于市场进入转型期，提升限购政策到企业提升信心，让受影响有效要求得到满足。长远来看，在一个健康的大环境下，这类约束性现行政策应当恰当地撤销。”刘文端觉得，政府干预与限制方式渐渐地退出，能通过该类调节让房地产业重新回到平稳健康发展的过程中去。

第一太平戴维斯深圳市执行总裁吴睿向时代周报记者表示，最近的楼市利好现行政策有明显数据信号实际意义，表明房地产业进入一个比较宽松的相关政策阶段。

“新政策落地式还需要时长消化吸收，市场情绪修复需要一个过程，且许多潜在性消费力在政府上仍待合理释放出来。政策面转折点已经出现了，但市场面转折点尚未可知。许多买房者仍处于观望状态，消费者的需求更强有力的组成政策来复建自信心。”吴睿说。

中指研究院觉得，重点城市伴随着优化政策进一步落地式，房地产业营销额有希望逐渐回升，销售市场稳中有进修复未来可期，但对于一般二线和三四线城市而言，房地产业市场短期调整压力仍比较大，市场修复仍然需要时长。

“此次现行政策组合策略，定会释放出来一部分要求，累加传统‘金九银十’，11-12月房地产商营销冲刺业绩，年末市场行情将得到修复。充分考虑2022年底因疫情导致的低基数，全年房屋销售会差不多或略优于2022年。”李宇嘉表明。

（周晨为笔名）

(编写：娴雅)