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市区地仓放粮!城南销售指导价破2.7万/㎡!哪些地块价值最高?

2021-04-29 15:16:28 点击:31 来自:粉妆玉琢

比起东区、北区等开发接近尾声的区域,城南绝对是近年来新兴的热门板块。随着福州“沿江向海、东扩南进”城市发展大战略的上线,城南成为福州新老城区发展的中转站,无论是政策、资金还是配套都迅速集中于此。

随着近年来的发展,城南房价迅速攀升,成为各大知名开发商兵家必争之地。本次福州土拍,城南将集中推出5幅商住用地,名副其实成为市区最大的“地仓”。今天,乐居君就来深入剖析城南这五幅地块的价值所在!

江南CBD两幅瞰江宅地入市!需开发酒店式公寓!

城南出让的五幅商住用地中,有两幅都位于江南CBD片区。其中,宗地2021-15号,选址面积32736平、出让面积30653平,用途为住宅、商服用地,容积率3.0,起始价7.75亿、最高限价10.08亿,起始楼面价约8427.67元/平;建筑高度65米及以下。

宗地2021-19号,出让面积20599平,用途为住宅、商服用地,容积率3.0,起始价4.34亿、最高限价5.65亿,起始楼面价约7022.99元/平;建筑高度60米及以下。这两幅地块将采取“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”方式出让。

市区地仓放粮!城南销售指导价破2.7万/㎡!哪些地块价值最高?

两幅地块均须建设酒店式公寓!

这两幅地块位置相邻,形状都为长方形,且地块方正,四面邻路。值得注意的是,这两幅地块的土地用途都为酒店式公寓住宅,这对于地块项目开发商的后期运营能力是一大考验。

市区地仓放粮!城南销售指导价破2.7万/㎡!哪些地块价值最高?

总体来看,宗地2021-15号地块面积较大,且无任何配建要求,开发条件要好于宗地2021-19号地块。而宗地2021-19号地块要求配建商贸楼建筑面积24000平,集中位于地块1,回购单价5597元/平;回购商贸综合用房配套地下车位的,回购价格按照经评估的市场评估价下浮10%确定,由福州市土地发展中心回购。地块1北侧楼栋自顶层往下共计5000平商业商务自持。商业商务起始楼面地价6000元/平。本项目两地块之间的城市道路地下空间在满足城市道路及各项市政管线建设需要前提下,可与项目内周边地块地下空间统筹使用。

地处交通枢纽区!配套地铁4号线!

随着江南CBD建设推进,目前区域内交通与配套都加速完善。两幅地块周边路网密集,紧邻江边洲路、南江滨西大道、雁头路等主干道,交通十分便捷。

市区地仓放粮!城南销售指导价破2.7万/㎡!哪些地块价值最高?

地块周边正在建设地铁4号线,未来步行至最近的地铁4号线花海公园站,仅需要15分钟。两幅地块距离连江南路较近,往北可通过鳌峰大桥通达金融街,往南也可直达二环,通达全城。

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一线临江位置!享受一流配套!

在配套方面,江南CBD集中了片区内较为优质的配套。商业配套上,地块周边有麦德龙等商业项目,周边还有中骏世界城、白湖亭万达广场等多个顶级商业项目在建。

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生活配套方面,目前区域内有南江滨小学、福州四十中等,未来区域内还将建设有福州高级中学小学及初中部。值得一提的是,两幅地块都地处一线临江位置,未来北侧楼栋可瞰江景,生活环境十分优质。

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市场竞争激烈!地块开发条件差异大!

由于江南CBD开发方兴未艾,近年来已有众多开发商抢占热土,目前该片区内市场竞争相当激烈,有众多新盘在售,无论产品类型、价格都十分齐全,导致未来两幅地块入市后,将面临相当严重的市场竞争压力。

市区地仓放粮!城南销售指导价破2.7万/㎡!哪些地块价值最高?

按照要求,两幅地块未来的商品房销售指导价为27500元/平,目前该区域的新房价格约在26000~32000元/平之间,二手房的价格在20000~30000元/平之间。考虑到地块开发条件不同,未来宗地2021-15号地块的市场接受度要更高一些。

占据城南交通枢纽地段!30亩宅地配建要求多!

同样紧邻江南CBD片区的,还有宗地2021-26号。该地块出让面积19930平,用途为住宅、商服用地,容积率2.4,起始价3.39亿、最高限价4.41亿,起始楼面价约7087.31元/平;建筑高度50米及以下。该地块将采取“限地价、控房价、摇号”方式出让。

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地块配建要求多!剩余面积小!

该地块面积较小,不到30亩,且地块北部因地势曲折不齐,有多余狭角,给未来开发造成一定难度。同时,该地块是本次土拍,城南出让的5幅宅地中唯一一幅要求配建安商房的地块。

市区地仓放粮!城南销售指导价破2.7万/㎡!哪些地块价值最高?

按照要求,地块须建设安置型商品房21000平,销售均价为15600元/平,由福州市土地发展中心回购。地块商业商务建筑面积不少于24000平、不超过25000平;商业商务起始楼面地价6000元/平。扣除配建及相关要求后,该地块剩余经营性住宅建面不到3千平,基本可以忽略不计。

紧邻地铁!占据区域配套辐射核心!

该地块虽不在江南CBD片区内,但却地处则徐大道与二环路交叉口,占据区域交通枢纽地带,此外,地块周边还有双湖三路、林浦路等主干道,周边路网密集,交通通达度非常高。地块1号线从地块西侧穿过,距离最近的地铁1号线白湖亭站步行不到10分钟,未来通过地铁出行也非常方便。

从配套来看,该地块周边配套有福建商业广场、白湖亭万达广场等多个主干道,在建的大东海中央府配套商业、中骏世界城商业也非常近。地块周边还有后坂小学、郭宅小学、高湖小学等教育配套,可以说位于区域众多配套的辐射区。

商品房指导价较高!市场竞争压力大!

虽然剩余经营性住宅建面非常少,但按照文件要求,该地块未来的商品房销售指导价为27500元/平,目前该区域的新房价格约在23000~32000元/平之间,二手房的价格在17000~26000元/平之间。

考虑到该地块的高配建因素,项目未来普通商品房在售价方面并不具备有特别大的优势,或可以依靠地块优质的区位优势,在市场上占据一席之地。

城南郭宅推超200亩巨型宅地!销售指导价较高!

宗地2021-17号,选址面积160493平、出让面积143367平,用途为住宅、商服用地,容积率1.001,起始价10.92亿、最高限价14.2亿,起始楼面价约7609.21元/平;建筑高度36米及以下。该地块将采取“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”方式出让。

市区地仓放粮!城南销售指导价破2.7万/㎡!哪些地块价值最高?

体量巨大!但地块后期开发难度较大!

该地块虽然体量巨大,出让面积超过215亩,是本次土拍中体量最大的宅地,但因地处郭宅旧改片区,地块内有较多古建保护项目,使得该地块无法形成完整的大型社区,对后期开发规划造成一定难度。

市区地仓放粮!城南销售指导价破2.7万/㎡!哪些地块价值最高?

地块配建社区卫生服务中心建筑面积2500平、文化活动中心建筑面积2000平、由仓山区政府指定单位回购,回购单价5406元/平;须配建商贸楼建筑面积4700平,回购单价5219元/平,由福州市土地发展中心回购;回购商贸综合用房配套地下车位的,回购价格按照经评估的市场评估价下浮10%确定,由福州市土地发展中心回购。商业商务起始楼面地价5000元/平。

双城轨加持!多条主干道密布!

郭宅片区的交通路网虽然没有江南CBD那么密集,但未来还有多条道路建设。地块周边有郭宅路、二环快速路、则徐大道、南台大道等多条区域主干道。

市区地仓放粮!城南销售指导价破2.7万/㎡!哪些地块价值最高?

同时,该地块地处郭宅核心区,东侧不仅有地铁1号线经过,西侧还有滨海快线在建,未来形成两条城市轨道交通加持的超级住宅区。从地块步行至最近的地铁1号线葫芦阵站,仅需不到10分钟。

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商业配套密集!医疗与教育存短板!

从配套来看,该区域现有配套较少,未来商业主要依靠北部的白湖亭万达广场、中骏世界城、福建商业广场等商业项目,内部也有大东海中央府配套商业等综合体,此外,该地块未来内部也将配套有商业。

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郭宅片区在教育和医疗配套上一直存在短板,目前区域内有郭宅小学、盖山中学、后坂小学等学校,但是大型医疗配套还是比较稀缺。

区域竞争压力大!指导价不具优势!

郭宅片区与北部江南CBD板块都是城南近年来迅速崛起的超级旧改区,已有众多开发商争相入驻,目前区域内市场竞争十分激烈。

市区地仓放粮!城南销售指导价破2.7万/㎡!哪些地块价值最高?

该地块未来的商品房销售指导价为27500元/平,目前该区域的新房价格约在23000~28000元/平之间,二手房的价格在17000~26000元/平之间。使得未来该地块项目在价格上并不具备有太大的竞争优势,想要在该片区内杀出重围,还需要考验开发商的智慧。

三江口准地铁口宅地!地块价值有望持续攀升!

宗地2021-16号,出让面积17301平,用途为住宅、商服用地,容积率1.8,起始价2.28亿、最高限价2.97亿,起始楼面价约7321.35元/平;建筑高度36米及以下。该地块将采取“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”方式出让。

市区地仓放粮!城南销售指导价破2.7万/㎡!哪些地块价值最高?

地块剩余经营性住宅建面较大!

该地块虽然面积较小,但形状十分方正,四面邻路。按照要求,该地块商业建筑面积不少于3000平、不超过3500平;地块配建社区卫生服务中心建筑面积2000平、街道办事处建筑面积2000平、街道综合服务中心建筑面积2000平、由仓山区政府指定单位回购,回购单价5406元/平。

市区地仓放粮!城南销售指导价破2.7万/㎡!哪些地块价值最高?

配建的派出所、工商管理所、税务所无偿移交给仓山区政府。虽然看似配建较多,但地块实际剩余住宅建面还是超过2.2万方,仍有较大开发经营空间。

准地铁口宅地!区域路网加速建设!

该地块地处三江口片区,周边路网正在加速建设中。地块距离福泉高速连接线比较近,周边在建纵六路、纵二路、岐阳三路、岐阳四路等多条道路。

市区地仓放粮!城南销售指导价破2.7万/㎡!哪些地块价值最高?

地铁下洋站就在地块东北部不远处,该站点还是地铁1号线二期与地铁6号线的换乘站,与地块步行距离非常近,使得该地块项目成为准地块口宅地。

市区地仓放粮!城南销售指导价破2.7万/㎡!哪些地块价值最高?

区域配套较稀缺!发展潜力较大!

由于三江口片区建设速度比较慢,目前周边配套还比较稀缺,特别是商业配套较少,未来一段时间,商业配套只能依靠海峡文化艺术中心及福州南站等北部区域。

地块周边有福八中、下洋小学等教育配套。随着三江口区域建设不断加速,未来该片区将有更多配套陆续落地,该地块长期的发展价值还是值得期待。

市区地仓放粮!城南销售指导价破2.7万/㎡!哪些地块价值最高?

提前抢占市场!区域价值持续攀升!

从总体来看,目前该片区新盘和二手房项目都比较少,属于城南楼市较为空白的地带。该地块未来的商品房销售指导价为23000元/平,目前该区域的新房价格约在20000~22000元/平之间,二手房的价格在17000~24000元/平之间。由于该片区发展周期较长,目前正处在发展初期,随着时间周期的拉长,该地块项目的市场竞争力将会呈持续上涨状态。

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