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增加住宅供应 深圳“九万三”计划来了!

2021-04-29 18:14:12 点击:75 来自:财经之声

这两天,深圳把13块产业、商服等用途的地块调整为住宅用地;前日,深圳公布创造宅地面积十年新高的2021供地计划。可谓增加供应言出必行。那么,这到底是“深圳版八万五”来了,还是“杯水救车薪”呢?1、深圳“九万三”计划?在最近公布的《深圳市2021年度建设用地供应计划》中,2021年深圳居住面积供应创历史新高,达32.1%!住宅面积也是近十年最高,363.6公顷!以近几年超额完成的表现来看,2021实际供应基本也只会多不会少。从表中可以看到,2021年363公顷的水平,将是2017-2019年均159公顷的两倍多,若以容积率5,套均80平方米粗略计算,多出来的150公顷将多出来9.37万套房源,这可比董建华的每年8.5万套要刺激的多。显然,深圳已经意识到了住宅供需已是迫在眉睫的问题,连续两年加大供应货真价实,彰显决心。

“十四五”总体目标绝非戏言:增加住宅供应,不只是这两年的三分钟热度,必然是深圳未来几年的重点目标。2、人才房为新增主力,商品房也是好助攻
若除去深汕合作区,2021年深圳预计供应314.6公顷居住用地,其中商品住宅用地比保障住宅用地为4:6,大概能换成8.5万套商品房和12.8万套人才房,体量十分惊人。对比过往,商品房每年可多1-3万套,公共住房每年可多4-8万套。

所以,即便结构上有变化,商品房还是会实打实的增加。
3、比起北上广,深圳有点小气尽管相对自己下手更猛,但比起一线另外三兄弟,深圳居住用地供应与人口的比值,仍然排名倒数第一,所以即便加大供应,恐怕也很难满足人口对住宅的需求。深圳住宅用地占建设用地比例为22.6%,远低于全国平均的33%,以及国际40%以上的水平线。”早在2017年,国务院发展研究中心原副主任刘世锦就曾指出,一线城市住宅用地占建设用地的比重偏低,应该先把住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%。

同样都是不停的“996”为城市创造GDP,但深圳提供住所的力度却有些逊色,属实有那么一点不厚道。4、深圳思路终于转变在“十三五”规划期间,深圳的产业用地以及商服用地保持着稳定的增长,深圳这期间供地“保产弃居”的思路也保守诟病。两者之间的供需失衡,导致了今年来深圳的住宅和商业分化的情况:“十三五”期间房价持续高涨,但写字楼的空置率却逐步升高。刚性的土地制度导致房价泡沫难以破灭,在供需失衡的深圳,将部分工业用地转为住宅用地,或许是一个更优的选择。2021年的供应计划中,商服以及产业用地都有所下滑,作为“十四五”的开头之年,官方释放出了积极的信号。

5、压缩民生用地换来的住宅尽管宅地上升,但近几年来深圳的总建设用地供应量下滑明显,2021年仅供应1030公顷,为近5年来的历史最低值,在居住土地供应面积创新高的同时,民生用地供应则是创下新低,占比来到了48%。

民生用地供应的减少,就意味着深圳的教育、医疗、文化体育、交通等方面设施的增量会减少,民生资源是深圳极其匮乏的资源,统计公报已经显示深圳小学生招生人数已连续两年下降,许多人的孩子没学上被迫回家,在户籍人口不断高增长的情况下,如何保证民生用地的增量,也是深圳要思考的。总之,深圳的供应实打实开始增加了,或许我们会看到一个崭新的深圳,所有我们对她的预测将重头来过,但增居住、优民生、强工业、控商办是今年建设用地供应计划方案的主要导向,当居住用地增加时,后三者又如何保证?牵一发而动全身,或许我们也会看到一个熟悉的深圳,曾经的矛盾演化为新的矛盾……


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