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“ABC”单赚差价?广州楼市是真旺还是虚火

2021-04-03 07:00:16 点击:97 来自:风起飘回忆

你“被焦虑”了吗?

最近广州楼市出现了不少让人心头为之一紧的新闻,前脚有天河、黄埔等热门板块二手房业主随意反价,网传峻林一套140㎡二手房卖出超17万元/㎡单价;后脚有番禺长隆网红盘30秒售罄,全款买房才能优先选房......
市场是真旺还是虚火?
实际上,你眼看到的,未必是真实的情况。
随着番禺、黄埔某些二手房小区涨价越来越离谱,媒体已经陆续爆出这其实是炒房团“ABC”单的套路。
简单举例,就是卖家A的房子被买家B以500万元拿下,B付给A50万元定金并签下买卖合同,但是呢,B一直拖着不去做网签,在这段时间找到买家C,并以550万元的价格把房子卖给了C,于是B一转手,就赚了50万元

如果你被最近这些不寻常的二手房价涨幅蒙骗,头脑一热着急上车,就成了名副其实的接盘侠了。
有些人又说了,那新房市场是真的火热啊。
火热是火热,但只是个别的,你想想,一个盘地段好、配套全,价格还和周边二手房差不多,卖得好也是理所当然的。
某个行业里面的某个牌子,出了明星联名款卖爆了,你也不能直接说这个行业成交上天了是吧?

趁着今天是3月的最后一天,我们从成交、土地、旧改三大方面来总结下最近的广州楼市。

01
新房市场

控预售、查首付、集中供地三管齐下稳市场
据中原研究发展部数据,3月广州新房共网签9974套,对比春节月上涨16%,但未体现出“小阳春”优势,自去年底达到峰值后,广州新房网签量呈现乏力状态。

“ABC”单赚差价?广州楼市是真旺还是虚火

出现这种原因,大概是受2021年以来房贷收紧、预售证“刹车”以及供地方式改变等影响。

相信大家都有所听闻,近期广东各家银行正严查首付款来源,购房“首付”必须为家庭自有资金,若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。
而房贷利率方面,目前广州银行放款额度普遍紧张。

至于预售证,3月新批供应面积为39.35万㎡,仅比春节月高16%,对比去年同期下跌37%。
其中增城、番禺供应占比较大,体现了官方对促进各区均衡发展,为部分热区降温,为潜力区域吸引人才安居置业发力。

需要注意的是,本轮新批预售受限,主要是因为今年以来调控趋紧,并不是无货可批。

3月30日官方也宣布广州今年会有3次集中供地,宅地面积达634公顷,占计划总量的25%,比前5年住宅用地年均供应量521公顷高出22%。官方明确从供给侧发力,不断加大住宅用地的供给,保持充足的住宅用地供应量。(相关报道)

这也意味着,今年有一大波宅地来袭,新房市场嗷嗷待哺。

卖得最好区域为增城

黄埔霸榜热盘TOP10榜


回到成交方面,3月广州新房卖得最好的区域依旧是增城,网签套数达2435套,占全市总套数的24%。

黄埔、南沙咬得很紧,以网签1881、1685套成绩分列第一、二名。
白云、花都则凭借充足货量及洼地优势,网签涨幅跑赢大市。

“ABC”单赚差价?广州楼市是真旺还是虚火


网签TOP10楼盘方面,它们清一色为各区存货充足的巨无霸大盘,且黄埔占了大头。

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截至3月末,全市库存量为831.73万㎡,去化周期6.4个月。

由于2、3月供应量明显减少,导致整体库存面积回落,黄埔、天河、南沙、荔湾等区基本以消化现有存货为主,导致整体去化周期再次探底。

广州11区除白云、从化以外,其余区域消化周期均不足10个月。

除新批预售放缓等客观因素外,区域推新依赖旧改,招拍挂地块转化的新房项目单次供应量较少亦是导致其库存不足的原因。

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02
土地市场

你没看错!3月土地市场就是这样冷得可怜!
3月以来,广州土拍市场已经历了增城4宗宅地终止出让、花都狮岭镇商住地流拍、花都中轴线融资地块二被下架、白云亭岗站周边AB2404103地块被延迟出让等一系列“利空”,主要是土地出让方式要转变为集中出让。

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不过在3月26日,广州一口气挂牌48宗地,涵盖南沙横沥岛、黄埔知识城、广州南站、广州北站等热门板块,总用地面积超393万㎡,挂牌总价超901亿元。
地块将在接下来的4月陆续出让,相信到时又会上演多场精彩好戏!

03
旧改市场

旧改方面就明显热闹许多,其中番禺、黄埔均有两条村传来旧改动向,寸土寸金的海珠赤沙村,也迎来挂牌招标。

值得一提的是,海珠赤沙村明确不接受联合体申请,即此前已经介入赤沙村旧改的富力和保利不能以联合体形式申请。业内人士表示,如果富力和保利坚定要拿下该项目,双方可共同成立一个公司,即可符合申请要求。

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此外,荔湾葵蓬村旧改也相当有看点,保利、富力、招商入围上演三国杀,最终谁将拿下葵蓬旧改这个香饽饽,将在4月6日村民表决之后揭晓。

04
总结

总的来看,3月广州楼市各方面数据的表现,并未如某些自媒体口中一样疯狂,除个别网红项目外,大部分项目都处于顺销状态,暂时的缺货很大原因是新批预售受限、土地出让速度放缓。

随着今年100宗宅地出让以及旧改有条不紊的推进,未来广州新房市场仍存在大量供应,今年想要买房的你,必须擦亮眼睛,量力而为,避免被套路而高位站岗。
部分资料来源:中原研究发展部

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