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地铁上盖!紧邻龙湖TOD项目!番禺这二手房破4万/㎡

2021-02-22 07:51:46 点击:17 来自:婉风流转

春节假期后的第一波踩盘,多少有点心塞。

近日,有关地铁18、22号线春节不停工,进度喜人的新闻在各大网站刷屏,两条线路确保在今年6月通车,通车后,最利好的板块,番禺广场必须有名。

番禺广场地铁站是广州地铁3号线、17号线、18号线、22号线四线换乘站,无论是去南沙自贸区,还是天河、琶洲CBD,都非常方便,绝对担得起超级交通枢纽的称号。

地铁上盖!紧邻龙湖TOD项目!番禺这二手房破4万/㎡|施工中的番禺广场地铁站

但这个位置得天独厚的板块甚少一手住宅在售,仅得金海岸的观海、云起兴泰组团补充新鲜血液,但它们在售的别墅、平层均价近5万元/㎡。

想考虑电梯二手房的刚需,恐怕也得心碎一地。

乐居君梳理发现,番禺广场周边二手房价格近一年普涨,其中有个盘,近半年涨幅居板块之首,最新挂牌均价超3.7万元/㎡,有房源挂牌价不到一年涨超百万元。
它就是尚东尚筑。

真·地铁上盖,户型选择眼花缭乱

准确点说,尚东尚筑更靠近在建的地铁3号线东延段番禺客运站,站在B区阳台,可以直接看到在建的地铁站口,小区是名副其实的地铁上盖。

此外,小区旁边就是龙湖以封顶价58.11亿元成交,楼面价21452元/㎡收入囊中的番禺客运站地块,地块将建成天街项目。

地铁上盖!紧邻龙湖TOD项目!番禺这二手房破4万/㎡

周边商业配套方面,由于尚东尚筑与乐居君此前实踩的金海岸花园·云起兴泰仅相隔一条马路,大家可以翻看稿件,这里就不再重复了。

家长们比较关注的教育方面,中介称项目自带幼儿园,对口小学为东怡小学,中学为大龙中学。此外,未来在一路之隔的金海岸花园旁边还会建仲元中学高中部,整体看来,教育资源不算差。
整个小区分为A、B、C区,其中B、C区相邻,A区在对面,三区合计有2605户,户型涵盖建面约39-152㎡单间公寓及住宅五房,住宅方面,首层及顶层为复式设计。
小区户型种类可谓眼花缭乱,带看的中介也介绍道,光是90+㎡的三房,也有十多种户型。
值得一提的是,项目A、B区均有直面亚运大道的户型,站在阳台能听到明显噪音。

地铁上盖!紧邻龙湖TOD项目!番禺这二手房破4万/㎡|尚东尚筑A区

有房源不到一年涨价过百万 户型略奇葩

目前,整个小区在售房源有80套,从40+㎡公寓到140+㎡的四房都有,但卖得最好的90+㎡小三房,放盘量不超10套,连中介都直言,就算现在有挂牌的,都不是诚心卖的,大家都在等地铁开通再涨一波价放盘。

涨价程度夸张成怎样?

一套92㎡的三房两厅户型,于2020年4月挂牌,挂牌价为305万元,如今一年不到飙升至420万元,足足涨了115万元,单价去到4.5万元/㎡,要知道,整个小区均价才3.7万元/㎡......

业主就差写着“不想卖”三个大字了。


其它小三房户型也普遍涨价超10万元/套,在最近放盘的业主,干脆直接定价438万元,单价近4万元/㎡。

乐居君点开仅有的几套小三房,问中介是否能带看,中介婉转地表示,其中几套业主只是挂牌,并不是真的想卖,而另外的几套由于业主还在外地过年,也不能看,最后仅剩1套可以看,还是在18层顶楼的复式。

来都来了,看看吧。

该户型为90㎡复式三房,售价340万元,比2020年挂牌时涨价10万元,折合单价约3.8万元/㎡。

从户型图没看出大问题,但实地来看,尽管户型为复式,但却十分不实用。
一楼是客厅、两个卧室以及一厨一卫,主卧配备的阳台只能让人迈出半步,显得有点滑稽,但整体来讲,两个卧室面积不算小,看起来挺宽敞,户型设计也动静分离。

地铁上盖!紧邻龙湖TOD项目!番禺这二手房破4万/㎡

当乐居君问到复式层高多少时,中介称很难说准,乐居君上到二楼一看,马上明白了这个回答的含义。

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它的第三个房间,长这样↓

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做个儿童游乐区、杂物房尚可,但要做一个规规矩矩的卧室,怎么放床,哪里放衣柜,的确很考验人。
来上一个毛坯状态的户型,可能更加直观↓

而且小区内几乎所有顶层复式,都是这样的设计。

地铁上盖!紧邻龙湖TOD项目!番禺这二手房破4万/㎡

平层方面,此次乐居君未能看到实体户型,但从链家上户型图看来,90+㎡的三房户型较方正,平台上看到的实拍图,每个房间都带飘窗。
但与目前市面上主流的新房90+㎡三房户型相比,该小区三房实用率偏低,如下面这套售价335万元的90㎡三房两厅户型,套内面积仅73㎡,只有一个卫生间,单价去到3.7万元/㎡。


另一种92㎡户型就没有做到动静分离,中间客厅、两边卧室的设计,对卧室住户滋扰较大,但大门正对阳台的设计使得南北对流,通风极佳,主卧带卫生间也比较人性化。

这套户型由于带精装修,总价高达360万元,单价近4万元/㎡。房子在2020年5月挂牌时,总价才340万元,一年不到涨20万元。

户型不乏槽点,但小区内的园林做得不错。

大片大片的树木,夏天走在小区内也不怕晒到;小路两旁的植物错落有致,走在路上心旷神怡。
上下滑动查看小区内园林↓

春节期间,小区内到处都是喜庆装饰,可以看出物业也挺用心。

地铁上盖!紧邻龙湖TOD项目!番禺这二手房破4万/㎡

周边二手房大多2字头

看回尚东尚筑周边二手房价,不难看出其放盘价的确“豪横”:
东华花园、美心翡翠明庭、东湖洲花园、东怡新区、金海岸
看了一大圈下来,乐居君总结了小区一些优缺点供大家参考:

优点:

地铁上盖,升值潜力大

小区算是番禺广场周边楼龄较新的电梯房,较稀缺

周边生活配套成熟,居住氛围浓厚

园林绿化率高,居住舒适度高

靠近龙湖以58亿拿下的番禺客运站TOD宅地,未来建成的商住项目利好其房价

缺点:

面向亚运大道的户型受车流噪音干扰

部分户型略奇葩

那么问题来了,单价最高超4万元/㎡的番禺地铁上盖二手房,你觉得香吗?

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