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被忽视的通州:未来值不值得买房?

2021-02-05 17:40:12 点击:52 来自:灿若春花

虽体面地挂着“副中心”名号,但近几年新房少,供地更少,就连2020年底最受期待的梨园镇限竞宅地也因故被暂停交易,冷冷收场,不免令人“噫吁嚱”:通州楼市之于北京,颇有一种被遗忘的感觉。

所以,在过去一整年里,通州的新房楼市话语权,依然集中在几大“老”新盘的手中。

据CRIC克而瑞北京数据库统计数据显示,融御、台湖金茂悦、格拉斯小镇、珠江中国阙、城市之光·东望五大楼盘稳坐去年区域成交榜单前五,成交金额合计达到115亿。

被忽视的通州:未来值不值得买房?

虽说是耳熟能详的区域热盘,但能够登顶TOP5,还是有着硬实力,先来回顾下各自亮点:

成交金额TOP1:融御

位于通州区北京市人民政府西北侧1.5公里的金融街·武夷融御,以29.91亿元的销售金额排名第一,成交套数共计688套,均价60004元/平米,去化率达到83.8%。

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融御项目临近东六环及通燕高速,涵盖精装住宅、5A级写字楼、商街及幼儿园、托老所等业态。作为通州区的“老盘”了,融御由于某些原因,直到2020年才正式入市。项目总户数为828户,按照去年的销售情况来看,所剩房源并不多目前主力户型为72-79㎡两居。

虽然融御在去年的销售业绩十分亮眼,但此前也被爆出“承诺学区未兑现”等负面,引起不小维权风波,事后开发商给予了回应,目前此事仍在调解中。

成交金额TOP2:台湖金茂悦

台湖金茂悦虽远离通州核心区,但其在位置上更靠近经开区,并且凭借金茂开发商的品牌口碑,以23.42亿元的全年业绩稳坐成交榜单榜眼之位。

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台湖金茂悦位于台湖17号线亦庄站次渠南站东侧,临近南六环及京津高速。是中国金茂从城市战略布局、社区景观规划等六个方面打造的全家庭、全空间、全改善的悦系2.0首个项目。项目整体规划604户,按照去年的销售情况来算,目前项目所剩房源也是寥寥无几。

台湖金茂悦户型以80-132㎡2-4居为主,均价47096元/平米,为成交榜单TOP5中的最低价,很是吸睛。

成交榜单TOP3:格拉斯小镇

作为通州区少有的别墅产品,格拉斯小镇并不跑量。2020年其以52套的成交量、31610㎡的成交面积创下21.41亿元的销售成绩,排名第三。

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格拉斯小镇位于通州区北部,李天桥西南侧,临近温榆河。项目为独栋、叠拼等多种别墅产品构筑成的大型社区,整体容积率仅为0.3,在北京楼市中十分难得。

格拉斯小镇自持3万平米会所商业小镇,可以满足别墅业主的日常生活所需,当然温榆河水从社区穿流而过也是其一大亮点。项目主力产品以4-5层别墅为主,均价67737元/㎡。

作为豪宅,格拉斯小镇体量大,均价高,能享受到的生活体验也会高于刚需产品,实力雄厚的购房者不妨前往感受一番。

当然,所谓麻雀虽小,五脏俱全。即便全新项目数量少之又少,但依旧不乏某些意外走俏的项目。

比如,亦庄橡树湾,得益于自身品质的优势以及区域板块价值拉升,短短一个月的时间,亦庄橡树湾热销500套,卖出亦庄速度。

那么,最关心的问题来了:“中心”与“副中心”,房价的差距究竟有多少?

据CRIC克而瑞北京数据库显示,2020年,通州区新房累计供应14168套,同比2019年上涨114%,成交套数共计7460套,同比增长52.49%。

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分月来看,5、6月份是通州区全年供应高点,主要源自于多个项目集中入市;成交高点主要集中在7、9、11以及12月份,均突破1000套的单月成交量。

房价走势方面,通州区全年新房成交均价为45445元/平米,同比2019年上涨15.25%,即平均每平方米上涨6014元。

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按月来看,通州区全年新房成交均价处于持续波动状态,未出现连续上涨或连续下降趋势。3、4月份为全年高点,均价突破5W大关,而11月则为低点,房价低于4W每平。

另外,数据还显示,自2018年起,通州区新建商品住宅供应量逐年增长,2020年为近6年新高,供应量超过2017-2019三年总和;成交量走势与供应量基本保持同步,自2017年起逐年稳步增长,但2020年总成交套数尚未超越2015年。

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房价走势方面,自2015年起,通州新房市场均价逐步增长,至2017年达到最高点,突破5W大关,且相比较于2015年实现超过2倍的增长量;但自2018年起,房价略有下降,一度低至2019年的39431元/平,但2020年房价再次上行。

对比东西城,副中心的房价仍在低点。

作为首都功能核心区,东西城的新房价格高昂,随手盘点几个:万国府、霞公府、长安太和二期、金隅东华,而作为副中心房价塔尖的存在,珠江中国阙也仅在7W的水平线上徘徊。

动辄5-10W的价差实难追赶,也让副中心在“老中心”面前有些汗颜。不过,对比东西城,通州的居住形态更多,住宅、公寓、别墅一应俱全,对于追求居住和生活品质的人而言,通州的选择空间更大,价格门槛更低。

回到论点,未来通州,值不值得买?

值不值,看政策。

2018年11月15日,北京市政府正式启动东迁工作,通州如虎添翼,开启高速发展的进程。

如果说,市政府的搬迁赋予了通州城市迭代的基础,那么京津冀“四通一”协同发展的政策更像是催化剂从始至终助推着区域的变革。

而在过去的一年,通州颁布多条政策规划,从经济、文化、资源配套、生态建设诸多方面入手,全面高效建设副中心。

通州发布自贸区实施方案

2020年12月31日,《中国自由贸易试验区国际商务服务片区通州组团实施方案》发布,聚焦运河商务区和张家湾设计小镇两大区域建设发展,重点打造“国际金融港”和“国际设计小镇”两大品牌。

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道路交通全线升级

道路设施方面,通州区2020年共新建或改扩建道路设施33项,包括东六环入地改造、广渠路东延、宋梁路北延等工程,新建东夏园、城市绿心和东关等综合交通枢纽。

此外,通州正在建设“北京城市副中心站”交通枢纽,除了与地铁、铁路等轨道交通实现换乘外,还将预留城市航站楼。副中心站建成后,通过城际铁路联络线,可以实现1小时直达雄安新区、15分钟直达北京首都国际机场、35分钟直达北京大兴国际机场。而在未来,通州将建近30处交通枢纽。

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“一河、三区、多点”着力打造大运河文化带

2020年6月21日,《通州区大运河文化带保护建设规划》《通州区大运河文化带保护建设三年行动计划(2020年-2022年)》正式发布。按照该《规划》和《行动计划》,通州将按照“一河、三区、多点”发展格局,着力将通州大运河文化带打造成为内涵丰富、蓝绿交织、水城共融、产业兴旺的中国大运河文化金名片。

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《规划》明确了四个阶段的中长期目标:到2022年,基本建成城市副中心的“黄金水道”和“城市名片”、到2025年,再现大运河北首盛景、到2035年,引领京津冀,进一步发挥示范带动和战略支撑作用、到2050年,成为中国文化与世界文明交流的重要承载地。

此外,还有几大亮点值得期待:整合“三庙一塔”景区、运河公园、大运河森林公园等运河沿岸文化旅游资源,打造集休闲、度假、体验、购物于一体的5A级大运河景区;改造和恢复玉带河约7.5公里古河道,创造条件展现玉带河故道、明清通惠河、北运河故道等历史水系的重要点段历史风貌;北运河通州段40公里河道预计在2021年将实现全线通航。

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环球影城首个主题景区正式竣工移交

环球影城之于通州的地位,好比迪士尼之于上海。首先,迪士尼乐园的建成,为当地旅行业引入了极高的客流量,从而带动区域内商业、零售等行业的发展;其次,置业需求也被放大,形成新一个楼市价值高地;当然,也包括对当地基建的带动。

环球影城对于通州的利好同样如此。2020年11月份,环球影城主题公园七大主题景区之一的“未来水世界”景区,正式移交美方运营团队,开始进行试运营与运营筹备工作。代表着北京环球影城主题公园,正式进入了竣工移交阶段。可想而知,环球影城正式运营后,也将成为下一个“上海迪士尼”,对通州的楼市、基建、城市发展带来强大的推动作用。

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此外,通州区在2020年还迎来全市最大的单体院区——安贞医院通州院区;加快施工北京大学人民医院通州院区;中国人民大学通州新校区在建项目封顶等一系列医疗、教育、商业、娱乐等配套上的重磅利好,为副中心发展进程添砖加瓦。

房价低、但政策规划到位——显而易见的价值洼地。

供地少,但2020仍有3宗纯商品用地的成功出让。

未来的通州仍有足够的空间去发展,置业副中心,不失为好的决策。

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