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深圳最活跃二手房小区,“卖货”哪家强?

2021-01-13 06:55:29 点击:49 来自:冬天旳寂寞

上两周,乐居走访了福田和南山片区成交前5的小区,其中福田成交第一的小区是京基御景华城,位于赤尾片区,均价为7.1万/㎡;而南山成交第一的小区是星海名城,位于前海片区,均价为8.1万/㎡。

两个小区都有小户型,是典型的深圳上车盘,那么如果把两个小区放在一起比较,哪个更好一点呢?

从片区二手房均价来看,据贝壳找房的数据显示,南山区和福田区二手房均价是深圳市二手房均价第一、第二的片区,分别为11.7万/㎡和9.8万/㎡。

深圳最活跃二手房小区,“卖货”哪家强?

而两个小区所属的片区——前海和赤尾,二手房均价分别为12万/㎡和8.6万/㎡。

可以看到,两个小区的成交量高与其价格优势不无关系,前海片区均价与南山区均价相当,而赤尾片区均价则低于福田区均价超1万/㎡。

深圳最活跃二手房小区,“卖货”哪家强?

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深圳业主直呼干饭不如买房,

买房过年大军有你吗?

近期,两个小区的成交情况都非常好,似乎不少人都想买房过年,乐有家蒋俞店长表示,其认为这与房价上涨规律相关,“过年很多人都会有年终奖,而之后几个月工资则不会有太大变化,所以很多人选择这时候买房,而过年后房价就开始涨,几个月后再买也比这时候买总要更贵些。”

深圳最活跃二手房小区,“卖货”哪家强?

从2020年的数据上看,深圳二手房成交套数从4月份到7月份直线上攀,而6、7、8三个月的成交套数均破万,7月到10月成交量不断下跌,为715新政消化期,而后深圳二手房成交量才缓慢增长。

715新政后,许多深圳买房者处在观望期,但据乐有家经纪人吴启恩表示,10月底南山二手房市场已经开始慢慢回暖,其认为,715新政的观望期相比此前2018年的104新政和2019年的328新政要短一些。

启恩回忆道,2019年双十一当天“取消豪宅税”,11月当月随即成交破万套。

今年年初由于疫情影响,深圳许多小区采取封闭式管理,二手房因为只能线上看房,成交陷入低迷。

“19年深圳二手房均价为5.6万/㎡,20年已经到8.1万/㎡了,成交情况慢慢好转大概是从清明节开始的。”

启恩认为这与经营贷不无关系,“有很多外地投资客利用经营贷做杠杆买房。”

据悉,经营贷是疫情期间国家扶持中小企业的金融利好政策之一,2月底,深圳为降低中小微企业融资成本,对中小微企业和个体工商户在疫情期间获得的经营性贷款按照实际支付利息的50%给予最高100万元的贴息,贴息期限不超过6个月。

“找贷款公司借700万,全款去个1000万的房子,再立马进行经营贷就能把那700万还回去,几万块利息就能撬动一套一千万的房子,而且之后经营贷的利率非常低。”

而这之后6月经营贷收紧,启恩称,7月上半月成交即破万,“当时几个人抢一套房子!”

据悉,南山深圳湾的一房子,715前需交税40万,715之后则需交税200万。

此前有位深圳湾的业主告诉乐居,在2019年底时,其准备卖掉自己80多㎡,2100万元的房子,买一个260多㎡,4850万元的房子,在找好了一买一卖的易主之后疫情爆发,该业主担心疫情会影响其收入,便投资去做了口罩。

一年下来该业主赚了1000多万,现在自己的房子涨至2500万元,而其要买的房子则涨到了7300万元。从原来2750万元的差价翻倍至4800万元,该业主直呼“自己这一年好像白干了!”

不少深圳人调侃,房子的增值,比自己一年赚得还要多得多。而星海名城和御景华城花园成交量高与其房价涨幅大不无关系。

就房子的涨幅看来,2020年星海名城均价同比上涨15.7%,而御景华城花园则涨了13.5%。

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2020年,福田区和南山区都成交超1.5万套,但福田区总成交更多,总体上两个小区的成交变化和全年深圳市成交变化一致。

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全款预算200万成首付200万?

“进入抢房的氛围里,你不自觉地就会成为主角。”

乐有家经纪人陶伦告诉乐居,11月初,其有个客户预算200万,准备一次付清买个小户型的房子。

看了许多小区一直不满意,路过一处非常热闹的地方,客户非常感兴趣,陶伦告诉客户,那是星海名城五期的一个笋盘,低于市场价50万,但是总价600万已经超过预算了。

“没事,就去看看嘛。”

最后,就这样陶伦的客户就这样买了一套首付200万的房子。

现在星海名城最小的户型挂牌价已经到了450万,12月初,陶伦成交的一套总价为443万。

“市场已经很火了,最近房子都被卖空了,真不好预测星海名城1月能成交多少套。”

乐有家蒋俞店长则告诉乐居,今年4月份房价开始涨的时候,御景华城花园有个一房一厅的房源单价8万/㎡,当时算是最高的,其有个客户非常犹豫,最后还是买下来。

“我是不是中头彩了,买了小区单价最贵的房子。”

结果,不足两个星期该小区成交了一套同户型房源单价8.2万/㎡,现在该户型挂牌价全部在9.5万/㎡。

蒋店长表示,该小区去年仅乐有家就成交了100套左右,近期一房户型成交均价已经突破9万/㎡,不出意外,这个小区1月份预计能成交25套左右。

在均价这么高的两个片区,220-450万就能上车福田和南山,这两个宝藏小区该怎么选?

京基御景华城花园VS星海名城

你想住哪里?

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就片区看来,星海名城所在的前海片区规划有前海自贸区,相比赤尾片区更有未来规划政策利好。

而从均价上看,星海名城和京基御景华城的二手房价相差1万/㎡。按照中介说法,星海名城的价格可以说是前海的价格洼地,比前海片区均价低近4万/㎡;而京基御景华城小区均价也比赤尾片区均价低1.5万/㎡左右。

户型方面,两个小区都有小户型。但星海名城的户型则更为丰富,并且其小户型有44-48㎡的小2dk和49-52㎡的大2dk高赠送户型,其中小2dk户型赠送10㎡,大2dk户型赠送18㎡。

但从总价来看,御景华城花园的总价更低,上车更容易。

从位置交通来看,星海名城周边只有一个大新站,步行500米左右,出门即是月亮湾大道和宝安大道,而御景华城花园则是出门即是赤尾站和滨河大道,驾车1公里左右就能上深南大道。两个小区的交通网络都比较发达。

如果从社区舒适度来看的话,星海名城相比御景华城花园的地块更大,容积率更低,但一期二期住宅楼栋楼龄比御景华城花园的大得多,外观较为老旧,而御景华城花园住宅楼栋外观较新,但楼距较小,与民楼“握手”。

两个小区近五年来房价涨幅都不错,星海名城涨幅近3成,而御景华城花园则涨至入市均价的8.4倍,但两个小区都有停车位紧张的“小问题”。

星海名城和御景华城花园

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