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房产税没来,房东税先来了,最高20%,“抛售潮”即将来袭?

2021-01-12 14:53:20 点击:31 来自:休闲乐趣

经济学家任泽平曾经直言指出,房地产税改革势在必行,根本原因是我国住房税收体系重交易轻保有:住房持有成本几乎为0。正因为此,我国房地产一直以来都是有钱人的投资“阵地”。事实上,轻保有环节征税,财政收入的可持续性在存量房时代面临挑战。而且这还会加剧很多地方对土地财政的过度依赖。

房产税没来,房东税先来了,最高20%,“抛售潮”即将来袭?

我们分析认为,这席话传递了两个比较关键的信号:其一、我国住房持有成本几乎为0的局面可能要彻底改变了,不管是为了遏制投资炒作,还是助力很多城市摆脱财政对土地出让金的依赖,未来开征房产税、空置税甚至是房东税,都显得尤为必要;其二、未来调控可能要发生质的变化,即调控将由短期调控向长效机制转变。再直白点说,就是未来调控将寻求用税收替代土地财政,就算不能完全替代,对多套房者征税,这笔长期收入来源,也能一定程度缓解地方财政收入对土地出让金的过度依赖。

不仅如此,国家智囊、原住建部副部长仇保兴也不止一次谈到,对存量房产征税不仅能精准遏制投机炒作,还能达到烫平房地产泡沫的目的。为什么非征税不可?房产税、空置税都属于持有环节的税种。总体而言,征税既可以增加住房的持有成本,也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率,也有利于调节房地产市场供需,从而抑制房价。事实上,征税作为调节市场租金、抑制房价的“保留大招”,一直以来都被亿万民众寄予厚望。

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房产税过去8年都是房地产年度关键热词,说明大家对它的关注度是非常高的。有机构调查统计结果也显示,90%的网民对于开征房产税都是比较期待的。而且有55%的人认为,出台房产税可以起到抑制投机炒作,遏制房价上涨的作用。但大家期待,不代表房产税短期内就可以出台。事实上,最近一段时间,财政部部长刘昆在发表的文章中明确:要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革,而且明确未来会按照评估价征税。但是对于亿万国人最关心的“房产税何时出台落地”,仍然是杳无音信。

虽然经济学家马光远、金融学家张启迪、社科院都直言“十四五”期间是出台房产税的最佳时期,但是国家方面却没有给出任何细节回应。房产税到目前连立法阶段都没有完成,因此我们认为,短期内房产税落地的可能性不大。

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不过,房产税没来,“这个税”却先一步来了,那就是房东税。近日有多家权威媒体报道,2021年开始,云南省也将正式落地“房东税”,房东最高将按租金的20%缴纳房东税——云南省税务局发布《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》,公告显示,自2021年1月1日起,对房租出租所获得的租金收入按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税。出租住房,按10%征收,出租非住房,按20%征收。如果一套房子市场的正常租金是3000元,按照10%征税,房东需要支付300元税费;如果按照20%征税,房东则需要支付600元税费。

很明显,这个税费成本是不低的,对于很多“以租养贷”的房东来说,甚至可能是致命一击,很多多套房者甚至会睡不着。因为房东税多出来的成本对绝大多数多套房者将是一笔不小的负担。这会让很多房东重新算账,如果租金不能覆盖贷款,甚至是多出来的税费超出了很多人的资金承受能力,那么多套房者将考虑出售该房屋。房子越多,征税的总额将越高,影响自然更大。真的会让很多资金链紧张“以租养贷”的多套房者睡不着。

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值得一提的是,云南省是继河北省、湖南省试点“房东税”后的第三个省份:2019年10月初,河北省出台房东税相关政策明确要求:如果个人出租或者转租无法提供相关的成本费用,那就需要缴纳5%到10%的应纳税所得额;同年12月份,湖南省也出台政策,主要也是用来征收“房东税”。

下面,我们将着重聊一聊“征收房东税”的重要意义和深远影响。

首先,正如更加智囊仇保兴所言,征税是调节租金、抑制房价的最后手段,也是房地产调控的长效机制,未来对存量房市场征税是必然的趋势,这一点每个人都要提前适应,这也是发达国家早就在做的事情。

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对存量房征税有非常明显的三大好处:其一,精准定位人群,可以设置不同征税基数,起到遏制投资炒房的重要作用;其二,征税大概率是阶梯式的,未来房子越多,交税的总金额就越高。所以,从这个角度来看,征税如果压力足够大,多套房者一定会选择抛售那些劣质房产,以达到资金配置的最优性;其三,我国正在逐步进入存量房阶段,未来对存量房征税是一项长期收入,可以有效化解地方对土地财政的严重依赖。

其次,需要强调的是,未来房东税全面普及的概率比较大。一方面国内至少有2亿多人还是通过租房来生活的,这意味着未来的租赁市场规模不可小觑,所以对出租房屋进行征税可以有效调节租金;另一方面,国家已经明确表示,未来要解决大城市住房保障突出问题,房子已经关系到民生福祉,相信其它的省会城市也会相应出台增收房东税,有多套房子的房东可真要睡不着了。

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有人可能会说,房东有什么好担心的,完全可以把多出来的成本转嫁到租金上,即对猪征税,最后要养来买单。事实真的如此吗?我们不敢苟同。一方面,国内绝大多数家庭都有住房,而且房屋空置率一直都很高,尤其是租房市场的房源,连四大一线城市都是“供大于求”。房屋租金是受供需调节的,不是个人想加就能加的。2020年全国绝大多数一二线城市租金下跌,归根结底是很多房子压根就租不出去。尤其是发达城市的写字楼都商业,空置率一度高达50%;另一方面,租金是消费,是承租人的收入的直接体现,房东加租金,租客承受不起完全可以不租,或者寻求租金更低的房子。最主要的是,恶意加租金现在法规是不允许的,尤其是已经签订合同的房东,更无权在合同期内涨租金。

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“抛售潮”即将来袭?

基于上面的分析,房东多出来的成本很难转嫁到房客头上,那么房东税对于很多房东来说,就是一项不小的负担。尤其是很多租金严重偏低的房子,本来收益就非常可怜,现在还要交税,而且租售比更是极其不科学。在征收房东税的背景下,很多人就会意识到这类房子是“累赘”,所以理论上来说,对房屋征收房东税,极其可能导致很多多套房者抛售手中的租金收入水平低且租售比极其不正常的房子。这部分房子的规模应该说不是很大,所以很难出现“抛售潮”。对于绝大多数已经买房且正在还贷款的房东来说,即便出租房子要交房东税,也会坦然接受,毕竟现在的征税基数,还勉强可以接受,只是收益少了一部分罢了,并未伤筋动骨。

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