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TA是园区创立之始!发展多年却是价格洼地,未来路在何方?

2020-09-12 07:00:33 点击:21 来自:生财有道

历史的车轮滚滚向前,时代的脚步永不停歇。

苏州经济强盛,堪称江苏省的皇冠,工业园区则是这顶皇冠上的明珠。

从渺无人烟到繁华似锦,数十年变迁之下,园区已然耀眼无比。

然而少有人知道,娄葑是园区开发建设,挖起第一锹土的地方。

在园区大开发、大建设、大招商时期,娄葑也曾奋力向前,挥洒汗水,曾登上“全省农村社会经济综合实力第一镇”,“江苏省外向型经济第一镇”的宝座。

然而园区发展愈来愈好,娄葑却仿佛停滞在过去,产业引进、城市更新、学校变迁......无一有大动静。

近日,胜浦因自贸区的规划、星海教育的落实而声势高涨。

自贸区规划涵盖金鸡湖片区、独墅湖片区、胜浦街道,偏偏没有娄葑的一分一毫。

星海实验学校明明和娄葑近在咫尺,偏偏与二十公里外的胜浦学校建立教育集团。

娄葑好像旧时代的残党,新世界里没有能载它的船。

高架、工厂、老破小

比照园区总体规划图,可以看出娄葑是有多受“排挤”。

本是占据园区和市区交汇处的绝佳地理位置,被CBD主核规划挤压成了狭长状,硬生生分成南北两区。

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高架分隔

在园区大发展,四区大交融的时代背景下,娄葑首当其冲,承载了交通要道的功能。

东环、北环、南环、常台高速、娄江快速路、独墅湖大道,五条高架与一条高速,甚至北部还有铁轨,看似极大方便了片区内出行。

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然而如此交通布局方便了相城、吴中、姑苏、园区在娄葑头顶上呼啸穿行,却给娄葑带来天然阻隔,分割了城市布局,破坏了城市界面。

娄葑居民出门遛弯,抬头高架,回首高速,不止有噪音污染,而且丑。

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工厂聚集

整个娄葑片区几无新兴产业,被苏州产业革新的浪潮甩在身后,最主要的经济体还是社区集体经济。

截止2019年底,街道集体经济组织总资产18.29亿元,实际市场价值超30亿元。集体经济体量之大始终位居园区街道板块之首。

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可惜集体经济厉害,区内产业落后。

在整个园区产业升级,工厂搬迁的背景下,娄葑仍然厂房林立,实在令人扼腕。

娄葑北片区香堤澜湾周边、娄葑南片区群星苑周边,大量的电子厂、印刷厂、化工厂聚集,与住宅区混为一体。

园区引以为傲的规划在这里仿佛没有效力。

住宅破旧

娄葑的第一批居民来自动迁,3万多人来到这里,东港新村、群星苑、通园新村汇成了娄葑的底色。

纵观娄葑街道,大片的动迁房、低矮的民宅与一路之隔的金鸡湖CBD形成鲜明对比。

岁月流逝,当初的“小洋楼”面临着年久失修、物业落后、社区混乱的困境,随处可见破败景象。

西面的姑苏区老旧,但是古城风韵留存,展现的是历史芳华。

东面的园区繁华,好像触手可及,却仿佛两个世界。

路在何方

其实娄葑地理位置是非常优越的,北部片区位于姑苏区、园区、相城区交汇,南部片区位于姑苏区、园区、吴中区交汇。

说是四区中心,通达全城也不为过。

交通配置上,娄葑本身已有高架、高速,按苏州地铁规划,2025年地铁线路也将多达5条——1、3、5、6、7号线。

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产业发展上,娄葑运用自己强大的集体经济,在东富路上投资3.7亿的集体资产,12个涉农社区共同建设独墅湖创投工业坊。

看齐园区生物医药、纳米技术应用和人工智能三大新兴产业。

社区治理上,娄葑用集体经济反哺,设立社区服务中心,开放积分超市、公益理发师等,还有年底福利。

医疗系统上,娄葑本来的星海医院设备落后,日前已经公布改造计划,新建门诊及住院大楼。

教育资源上,娄葑新建了一所小学——通园路小学。位于独墅湖大道南、通园路东侧、企鸿路北,计划将于明年交付。

好消息不少,娄葑街道动作也不慢,但是翻来覆去只看到四个大字——小打小闹。

金鸡湖是CBD,独墅湖孕育高新产业,青剑湖作为新居住区,胜浦担负未来期望,动辄上百亿投资、超高层建设、大型商业体入驻、国家级规划落实......

相比之下,娄葑的利好实在太小了。

回顾苏州的城市发展,但凡规划高远,投入巨大,建设迅速的区域,远的如园区、新区,近的如高铁新城、太湖新城,无不是在一张白纸上作画。

娄葑沉疴难愈,更难革新。然而所有人都喜欢在白纸上作画,老城区的出路又在何方?

楼市

与城市建设的沉寂相应的,是楼市的沉寂。

据链家网数据,娄葑当前二手房均价29988元/㎡。老小区大多2.5万元/㎡,商品房大多3.4万元/㎡,几乎是园区价位最低的板块。

因板块内好学校寥寥,面积稍大一些就很难卖。

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新房市场上目前只有星翠澜庭尾盘在售,还有两个纯新盘待入市。

朗诗和风熙华雅苑

规划17栋,层高17-18层,中间5栋户型为133㎡、139㎡、164㎡,均4房设计;边上楼栋户型为约89㎡和109㎡,均3房设计。

项目为朗诗科技住宅,期房交付。目前售楼处已经公开,预计9月开盘。

新希望锦麟芳华

拟建18栋住宅,层高17-32层,共打造90㎡、110㎡、140㎡三个户型,入市时间未知。

据悉,两个项目的备案均价受到了限制,限定为3.25万元/㎡,最高备案价不超过3.48万元/㎡。

娄葑是一个什么样的地方?

基础配套不缺,生活气息浓厚,城市界面较差,交通十分方便。

无高端配置但是地理位置优越,发展前景不明朗但是房价友好。

老城的革新太难,娄葑的改进需要长久的时间,但是对于扎根园区的人来说不失为一个初选。

对娄葑的发展之路你又有什么见解呢?欢迎留言讨论~

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