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天空之城、前宸、运河云庄来了!西溪公馆跟上?

2020-09-10 08:10:14 点击:86 来自:今日科技

| PART 1 |

8月,新房预售似乎都停滞了,开盘、加推的新盘大多为近郊或临安、富阳等区域的低价楼盘,热度较高的楼盘仅有凤玺云著及公园1872等少数楼盘。

不管是控制楼市热度也好,还是平衡整体新房签约均价,亦或是新政来之前的山雨欲来风满楼,8月份的杭州楼市和酷热的夏日一样,燥热且难耐。

9月4日,新政终于面世,但条款基本以缝补政策漏洞为主,对市场影响最大的核心条例为无房家庭认定修改,及热点楼盘的倾斜比例调整。

30周岁以上单身青年被扩容至无房家庭内,热点楼盘突破之前50%的倾斜比例,最高可达80%。

尤其是热点楼盘的倾斜比例调整,导致非无房家庭大概率将与热点楼盘无缘,热点楼盘摇号人数能够得到有效的控制,对于抑制社会舆论有明显作用。

再结合之前房叔对于热点楼盘的开盘节奏控制推测,热点楼盘大概率将在9.4新政后大规模的撞车,继续分流热点楼盘的登记人数。

故此,房叔称此次新政称之为“红盘新政”也不为过,斩杀红盘实至名归。

红盘热度被斩杀,最大的收益无疑就是无房家庭,被分配到的可摇房源量大增,且又有多个热点楼盘分流,摇中概率进一步大增。

但也需要注意的是,不同热点楼盘的预期收益、楼盘价格、开盘房源数量,甚至楼盘所在的板块供需关系都会影响到楼盘的中签率。

所以在热点楼盘大概率撞车的情况下,根据不同楼盘的特性进行分析、选择是非常有必要的。

| PART 2 |

首先,根据新政出台目的反推,热点楼盘虽有80%的无房家庭倾斜概率,但部分热点楼盘,如紫璋台等楼盘仍需要分流才可有效降低摇号参与人数。

所以最佳的推盘节奏依旧会是:用相对较低热度的红盘打前阵,如前宸、天空之城等,消耗市场上一部分无房家庭房票。

打前阵的楼盘数量或许不会太少,数量过少,会导致有效的无房家庭房票消耗力度不够,市场上留存的无房家庭房票数量依旧过多。

所以最大的可能会是3至5个非超级热点楼盘陆续领出预售,吸引相当一部分无房家庭房票,进行锁死操作。

今天,天空之城、前宸、运河云庄集中推出,大概率将吸引市场上较多的房票,后续此类非超级红盘仍有较大概率领出预售。

那么,按照这个设想,西溪公馆北区、观止洋房,乃至紫璋台等超级热点楼盘,大概率就在路上。

如此之多的热点楼盘开盘,怎么选择?

| PART 3 |

首先,天空之城二期首开,推盘房源量超过500套,总体而言,房源总量可观,摇中的概率较大。

且由于天空之城单价相对较高,摇号人数大概率将少于运河云庄,中签概率相对较高。

前宸同样为首开,首开房源量达400余套,房源量相对天空之城稍少,单价仅30500元/㎡。

但起步户型面积段较大,起步总价基本超过300万,与天空之城最小户型总价相差并不明显。

前宸与天空之城总价未能拉出明显差距,根据板块供需,未来科技城需求暂时浮出水面的只有天空之城一个出口,北部新城的前宸却有运河云庄分流,所以天空之城大概率中签难度是大于前宸的。

运河云庄单价则更低一些,仅29000元/㎡,总价不到300万,门槛更低,且开盘房源数量更少仅300余套,中签率大概率将低于前宸与天空之城。

三者之间如何选择?

预算相对较高,那么选择天空之城会是最佳选择,有三者之间的最强预期,最佳的产品规划,最高的得房率,以及超级大盘的支撑。

前宸与运河云庄,两者之间总价相差并不悬殊。前宸优势在于更核心的区位,更好的产品预期,更好的物业预期,运河云庄则有着价格优势,运河景观优势。

选谁?如果是我,理性之下我会选择前宸,多出1500元能换来的是更强的预期,更好的产品类型。

当然预算相对不足,偏好运河景观,选择运河云庄同样不吃亏。

最后,这三盘后,会不会有更重磅的新盘加入?大概率是有的,观止洋房、西溪公馆北区都有可能,甚至紫璋台。

毕竟下次如此大规模的分流不知道要等多久,且超级热点楼盘越等越热,早开更也有利于新房市场降温。

想博一把人品,切记等到最后一天登记,也许心念念的它就来了。

| PART 4 |

至于非无房家庭,热点红盘尽出,此时选择次一级的粉盘会是最佳选项。

无房家庭被大比例分流,粉盘短时间将出现热度低点,是入手的最佳时机。

热点红盘去化完毕,粉盘接力,摇中难度只会螺旋上升,珍惜现在吧,再难,也要迎头上。

在杭州这座上升周期的城市,政策不确定性太大,而红盘乃至次红盘,都一直在减少,对于性价比好的项目,早买永远是最佳购房决策。

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