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违规经营贷对楼市有何影响?专家:占比甚微 影响有限

2021-04-28 20:35:34 点击:96 来自:念念不忘

近期,银保监会、住建部和人民银行等三部委联合发布通知,禁止经营用途贷款违规流入房地产领域,要求各地开展专项排查,加大督促整改和处罚的力度。北京辖内银行自查发现,2020年下半年涉嫌违规流入楼市的个人经营性贷款约3.4亿元。

为什么会出现经营性贷款流入楼市?新规对规范贷款和平抑房价有多大影响?对此,中国金融四十人论坛成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在参加《雨珊会客厅》时表示,总体上来讲,流入房市资金的量和整个房地产市场的销售占比来看,还是一个微量的占比。

“2020年新房的交易金额可能会有10万亿级,二手房交易金额也挺大的,可能有7万亿级,两者加起来的话17万亿级,如果有几亿、几十个亿的住户类的经营贷流入到楼市的话,应该说对楼市不构成显著的影响。”

违规经营贷对楼市影响有限

主持人:钟老师,您好!经营贷是用于满足企业经营资金需求,不能用于购房,为什么会有这么多的机构明知故犯?

钟伟:经营贷主要是给企业用来,比如说发放工资、正常的经营的。不仅不能用来购房,也不能用来买车。可能会有一些经营贷流入到了相对违规的领域,比如说买房。但是我们也得小心,一个就是经营贷的发放规模。比如说2020年经营贷的整个增量大概有2.2~2.3万亿,当中出问题的、涉及违规的资金到底有多少?如果是几个亿、几十个亿的话,相对来说整体经营贷的质量还是优良的。这一点我们首先要肯定,还是帮助了大多数的小微企业、个体工商户开始他们的稳健的经营。

其次,违规流动的资金,它是流入了楼市,流入了股市或者其他的领域,并不仅仅流入房子的问题。

第三个,总体上来讲,流入房市资金的量和整个房地产市场的销售占比来看,还是一个微量的占比。2020年新房的交易金额可能会有10万亿级,二手房交易金额也挺大的,可能有7万亿级,两者加起来的话17万亿级,如果有几亿、几十个亿的住户类的经营贷流入到楼市的话,应该说对楼市不构成显著的影响。

主持人:最近市场流行一个段子,银行得知借款人把资金用于企业经营,心里会忐忑不安,如果用到购房反而会踏实一些。不知道这个段子是真是假,但是看过的人总会莞尔一笑。它在一定程度上反映了经营贷的风险较大,与它较低的利率实际上是不匹配的。您认为银行应该怎么做才能够既合规又符合商业原则呢?

钟伟:这个段子是有一些道理,就是个体工商户借的贷款或者住户经营贷借了之后,银行觉得如果你炒房我就放心了,如果你去搞经营我就不太放心。这反映出其实银行对风险防范还是挺注重的,同时也反映出经营贷的确有其必要。因为住户部门的经营状况还是比较不容易的。如果我们放大这个场面来看的话,大概可以总结出这么几点。

第一个,银行对于贷款风险的关注是无可非议的。因为银行的钱是千家万户的老百姓存进去的,或者是企业或者是政府的存款存在里头所导致的,所以负债端商业银行一定要负责任。

这种思维是可取的。但同时也得小心商业银行不能有当铺思维。如果是经营贷发放出去之后,在贷前要尽职,在贷中要有良好的控制能力。而不仅仅是用当铺思维,看有没有抵质押物。

目前的私营企业主也好,个体工商户也好,他们越来越多进入的领域是什么?实际上不是生产型的,还有是服务型的。可能在地域方面的分割更明显,提供足额抵质押物的能力也比较欠缺。商业银行可能需要创新自己的风险管理的方式,比如说利用一些大数据、人工智能去判断贷前和贷中如何进行风险控制的问题。

接下来我们要讨论的就是监管层或者是政策层面,可能会需要做更大的改善。譬如让经营贷的扩张速度带有一些政策性的目标,扩张的速度和商业银行的市场能力之间是不是匹配?

比如经营贷的扩张速度年化,每年要求20%、30%或者甚至更高的增速,它和8000万户的个体工商户和3000万户的小微企业主、私营企业主的经营扩张速度是不是相匹配?如果两者之间出现明显的反差,可能会有一些经营贷没用在原来设想的初衷上面,我建议监管层可能得把经营贷的扩张速度放在相对来说和小微企业、个体工商户的扩张速度相一致、相匹配。

另一方面,经营贷的定价方面,可能使得经营贷回归更像市场化的定价会好一些。总体上,现在5%以下的经营贷利率相对还是比较低的。商业银行负债端的资金成本来源还是比较贵。

商业银行说利差很窄了,当然我得关注风险,是吧?也许负债端比如说国债利率稍微还有一些下行空间吗?存款准备金是不是还有一些下调的空间?或者是经营贷相对应的专项资金来源是不是可以稍微便宜一点等等。另外,比如说在经营贷的定价方面是不是市场可得性比价格可能更重要?

国外对于小微企业、住户部门的经营性贷款定价是不便宜的,比中国要贵很多。在此之前非常灵活的,比如说互联网机构推出的随借随贷、随贷随还的定价,可能日息万2万3都算便宜的。万2万3年化后可能就是7%~10%了,对吧?

最终我们希望商业银行改变一下自己贷前和贷中对经营性贷款的风险控制模式。最终成功获取到经营性贷款的人,他应该诚心诚意的用于经营性的活动。否则,商业银行的抽贷还是随时有可能发生的,甚至涉及违规之后还有一些惩罚的后果。个体工商户或者私营企业主也得关注到风险。

监管部门扶持小微企业、扶持私营企业主、扶持一些个体工商户,适当的扩张市场的节奏和规模是情有可原的,但同时也得关注到进程是不是和整体中国的小微企业转向服务化的进程,并且在市场竞争当中相对比较激烈的现实状况结合起来。我认为,管控好风险、贷款的可得性以及市场化的定价都是非常重要的事情。

银行发放经营贷要有新打法

主持人:钟老师,刚才您提到了经营贷要革新自己的贷款模式,要用一些技术的因素去推动创新。您能再具体的阐述一下这个观点吗?

钟伟:其实,中国商业银行的金融技术能力在全球是首屈一指的。从本世纪初以来到现在的20年间,中国大银行金融科技方面的能力在全球银行业当中属于排头兵、领先者。这些不仅仅取决于核心系统的建立以及数据的集中,也取决于我们完成了从批发化到零售化的转型,以及在消费金融等其他领域方面的诸多创新。

可是商业银行走到今天又会面临新的问题,经营贷就是一个问题。首先要看它的特点是什么,就是贷款人的数目是非常之多的,8000个个体工商户、3000多个私营企业主加起来就上亿了,对吧?显然对大客户的授信应该有明显的差异。

这些数以亿计的小微企业也好,经营贷的客群也好,他们本身的经营特性又不一样。比较少的是从事生产性的,比较多的是从事于服务性的。从事于服务性就会有非常明显的区域差异,可能他们不能够提供像传统大企业那样的合格抵质押品。商业银行必须在贷中环节付出更多的精力去做事情。然后本身的贷款的比数多、金额小、周转快都是经营性贷款的特点。

主持人:贷前、贷中、贷后都有一系列挑战。

钟伟:对。小企业主是非常灵活的,我们可能说可不可以采取一些传统的打法,比如说对房地产企业的开发贷,我们绝对的用账户封闭运行的方式来做。但对经营贷的话要用账户封闭运行,可能人家就觉得不方便不好用了,对吧?另外一个你要去控制也不太好控制,所以我们就要有新的打法。

有几种新的打法是可以考虑的。第一种新的打法就是大银行帮小银行。其实小银行,尤其是一些基层的银行,他们在放经营贷款的过程当中是有自己的客群的。在经营贷方面做得比较好的,他们能解决信息的不对称性,能找到最好的客户。那个时候,大银行可以帮小银行。大银行更多的作为经营贷的贷出方,然后让优秀的小银行去完成最后的接力棒,找到客户并且把经营贷成功地发放出去。

反过来,如果是一些中小金融机构没有这个能力,大银行也可以用自己的平台来帮小银行去找客户。中国的银行业现在大小银行的差异性是非常之大的。所以,我觉得宇宙大行可以帮小行,小行有的时候也可以帮宇宙大行,相互能够取长补短就比较好。这是一个我觉得是可以做到的事情。

第二个,可以做到的事情就是什么?就是银行和新型的互联网金融机构也有合作,也可以做得比较好。

商业银行比如说信用卡部,这几年发卡量的增长比较少,主要是活卡的率在增加。另外信用卡业务更多地介入到有点类似于经营贷。以前的贷款可能利率比较高,比如说日息万五都有可能,现在降下来了,随借随贷、随贷随还的这种方式是非常方便的。

所以商业银行可以借鉴它已有的信用卡中心对个体工商户的经营贷的好处,也可以去相互借鉴互联网平台的好处去做这些事情。

商业银行放低身段跟互联网金融机构合作没有什么不可以。互联网金融机构本身的小微贷或者是其他贷款的平台是开放的,是欢迎商业银行加入的。打个比方消费金融这块,花呗实际上是和很多商业银行都是展开了合作的。未来在经营贷这个领域也许类似的合作也是会形成的,对吧?

最终可能还需要监管部门对经营贷的技术创新方面有所鼓励。如果是监管部门说我鼓励你商业银行,鼓励你互联网金融机构独立发力也好,共同合作也好,创新出一套在中国对于上亿客群,甚至有可能有些客群他都没有工商执照的,但它的确是一个个体工商户,估计大概得有上千万户。灵活就业的2亿人当中有很多是未领取工商执照,但实际是作为一个个体工商户在经营的,他们也有贷款需求。

监管部门可以说你们好好合作,或者你们独自去创新,但是你们所做的这些数字审贷、数字风控的体系,那要和我数字监管还要匹配。那个时候的话,你可以发现金融机构去做经营贷的时候的风险降低了,能力增强了,监管部门也不用那么担心。因为数字监管的能力也大大加强了,有可能会在经营贷领域形成一个中国特有的金融技术和金融监管方面的一个优势。

房地产市场已过巅峰期 不用全国“吃药”了

主持人:之前您提到监管部门还设置了一个新增房地产贷款的规模红线,对市场影响更大。您觉得房地产金融政策方面的这种组合拳,在未来可能会有什么新的举措?或者说它会对市场产生什么样的影响?您有什么预判吗?

钟伟:经营贷和房地产是两个话题。我想分门别类的来说。

第一个,我们看一下中国房地产的情况,2018年下半年之后,中国房地产尤其是商品房市场已经度过了它的历史巅峰期。也许在2019年、2020年我们看数据还是有所增长的,但这主要是房地产开发企业更多的通过联营合作使得数据规模被吹大了。

我倾向于认为,近些年来房地产的销售面积、销售金额的数据实际上是有一些水分的。从这个角度来说,2017年持续到今天的“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标是实现得比较完美的。

第二点,2020年下半年以及到今年年初以来,一些重点城市的房价的确是有所反弹的。怎么去看待这个现象?我个人并不特别的忧虑。首先中国有那么多县,那么多地级市,受重点关注的大中城市就有70多个,不是万马齐喑。毕竟有一些城市的房价还是会有所上涨的。不是所有的城市房地产供求都非常平衡,对吧?有一些城市可能会出现问题,但是不是一个普遍性的系统性问题,我们要小心地观察它。

当然,如果像深圳或者某些重点城市的确出现了房价过快上涨的现象,我们就得找到供求失衡,房价上涨的关键的抓手在哪里,去处理好它。但我个人认为2020年下半年到现在,全国房地产市场还是处于一个相对平稳的状态,没有出现新房跟二手房价格普遍上涨的局面。70个大中城市房价的上涨,无论新房二手房还是比较平稳的,对于重点城市我们可能要针对性的下药,不用全国都吃药了,现在要吃药治理的就是那些重点城市。

第三点,这几年房地产金融收的挺紧的。打个比方,以前商业银行为主体,商业银行做一些开发贷的提供,但现在商业银行开发贷提供比较少了。然后通过信托等非银金融机构提供房贷,对吧?但非银金融机构,信托行业流入到楼市的资金,这两年也明显的装在笼子里头,很难再有机会了。

从去年到现在陆陆续续有一些针对房地产金融的调控措施,其中最引人瞩目的就是三条红线,尤其是现金短债比,我觉得对房地产企业的压力挺大的,要三条线都达到绿标还是不容易的。

对商业银行来讲,我们对商业银行的新增的开发贷款有一个贷款集中度、贷款增量的节奏控制。所以总体来讲,商业银行和非商业银行的其他的非银行金融机构能够流入到开发销售类的房地产,流入到建筑施工类的房地产,流入到土地收储整理的房地产类的贷款的金额,其实是在放缓的。

跟过去尤其跟2018年之前的楼市资金来讲,已经是不可同日而语了。大的方向并没有变化,甚至现在房地产企业总体集体都接受了这样一个既成的事实,也就是未来三稳的“稳预期,稳地价、稳房价”政策框架长效机制是不会变的,对吧?同时房地产金融方面在逐步的收紧和规范,这个方向也不会变的。

大家更加热议的就是房地产税,是不是可能会加速的推出和逐步的完善过程当中。所以大家都给房地产企业以一个合理的市场预期和市场估值。这也是为什么整个股票市场当中房地产板块的估值是很一般的。

最后,我们再回到经营贷对楼市的影响方面。新房的销售就10万亿的级别,二手房大概是7万亿,加起来17万亿,当然我们要支撑房地产销售还是这么大的资金的量是不容易的,对吧?

这个资金的量从金融机构来讲的话,哪些渠道有可能流进去是比较重要的渠道。我个人倾向认为按揭贷款还是比较重要的,但是它也是装在笼子里头了。按揭贷款到2020年年底的余额可能在34~35万亿左右,我记得不是太清楚。去年的同比增速大概在14%,也就意味着在2020年新增的个人住房按揭贷款大概在5万亿。如果我们假设其中的存量就是35万亿,久期是10年,腾挪出来的规模大概有三四万亿,所以去年累计发放的按揭贷款可能是在9万亿左右的规模。可是我们新房、二手房加起来17万亿,其中个人首付或者个人掏钱比重还是挺高的。

如果我们看一下中国家庭部门住房的按揭率,按揭率的倍数是不高的,杠杆率还是挺低的。经营贷总体上来讲,去年的增量就是两点几万亿,今年如果做得好,比如说我们梦想一下4万亿对吧?其中假定我们有5% 、10%是违规流走了,那也就是几百亿的规模,对吧?或者是千亿级的规模。

按我的理解,如果我是个体工商户,我真的要铤而走险的话,其实我不会借这些经营贷去买房子的,我可能会去买信托或者其他的东西,或者买开放式基金等等。把久期配好做无风险的套利,这种做法可能会多一些。所以从体量上来讲,我觉得经营贷不至于会影响到楼市的价格。

深圳房价暴涨源于人地矛盾突出

主持人:正如刚才您所说,部分地区的房价还是稍稍有一些反弹,经营贷违规进入楼市,是不是其中一个助推的力量呢?

钟伟:房价虽然是有所反弹的,但是如果从全国意义上来讲,房价普遍的反弹并不是特别明显。房价反弹不是发生在中国,房价反弹可能发生在北美,美国什么的更恰当一些。中国的管控比较严格,所以总体上来讲,2020年下半年到现在一年多的时间,新冠疫情之后到现在,股市价格有反弹,然后又回来了。楼市的总体还是处于一个合理的状态。

当然有一些重点城市会出现供求失衡的状况,可是那个城市有它自己的特点,比如说深圳。深圳有个1500万左右的常住人口,行政区辖的面积大概不到2000平方公里,人地矛盾是最为突出的,而且人口还在净流入,又以年轻人为主。人和房子的矛盾是比较突出的,目前看起来很难找到比较好的解决的方案。

主持人:您认为深圳最近的房价突飞猛进是由于供求关系的问题没有解决吗?您预测这个城市的房价会有怎样的变化?

钟伟:深圳是一个充满创新和活力的城市。我喜欢深圳,因为深圳有科技梦想,有很多人在做科技高科技企业的创新。为什么出现房价的上涨?当然跟它的人口的集聚和高速的经济增长和经济转型是有关系的。

但这不是问题的全部。问题的根本在于这一点,在哪一点?深圳的常住人口目前大约是1500万左右,加上流动人口不会少于2000万人。深圳的地有多少?深圳市行政辖区的面积大概是不到2000平方公里,那也就意味着1平方公里上面要承载着1万人。平均每个人和地的占比大概是一个人占100平方米的地,这个已经非常稀缺了。我估计稀缺的程度比香港还厉害。它当然会造成剧烈的人地矛盾的问题。

其他的中国城市是这样吗?其他的城市还真不是这样。打个比方北京,北京常住人口可能在2400万左右,多一点看3000万。北京的行政区划面积有1.64万平方公里,其中建城区的面积大概是2000多平方公里。实际上北京的1.64万平方公里当中真正用来做比较好的有政府良好的教育、医疗、就业等等一系列基础服务覆盖的区域只有2000多平方公里,占比大概在12%、13%。

所以像北京也好,上海也好,广州也好,土地是不稀缺的,稀缺的是什么?稀缺的其实是钱。如果要把北京的1.64万平方公里,按照相对比较好的城市化或者城镇化的要求去进行一个开发,那每平方公里投资的强度可能要三五十个亿,最少要这么多,1.64万平方公里可能要投资30~50万亿,才能使得北京及远郊区县的面貌焕然一新,成为一个新型的大都市。而30~50万亿的投资显然是个巨额数字。

所以在其他的中国大多数的都市,除了深圳之外的北上广都没有像深圳那么强烈的人地矛盾。要解决这个问题的关键,并不是说去控制房价,控制万人排号就可以了,这个是很难做到的。这也是为什么在深圳存在着最强烈的新房跟二手房倒挂的问题。要解决它,我们就要缓解供求矛盾。缓解供求矛盾,那就是要在深圳重点城市增加土地供应,同时要疏浚一些人口。

房价未来还会上涨吗?

主持人:您觉得从中长期的角度来看,房价还是会上涨吗?

钟伟:如果是从长期来看,比如说长期就是康波了对吧?如果人们看康波比如说50年左右的周期,房价是涨的,但是房价要涨多少?美国的70年房价数据,全美综合房价的上涨速度大概是在3.1%,而同期美国的中长期通胀水平大概在3.2%,所以西方国家的房价中长期是涨的,但是相对比较温和。

中国房价可能要分两个段落,2018年之前和2018年之后。2018年之前中国房价增速上涨是比较快的,2018年之后尤其是早一点差不多在2017年的第二季度之后,房价上涨的速度脱缰的野马就被勒住缰绳了,就已经上涨得不太多了。近些年,其实一些重点城市的房价有所上涨,这是我们看到中国房价上涨的一个节奏。

如果让我来预测中国房价的上涨,尽管这种预测很有可能是不靠谱的。如果我说错了你也别埋怨我。我个人倾向于认为中国房价上涨的最快的一个周期已经过去了,原因是我们得看多方面的指标,譬如说城市化率、城镇化率以及套户比。就一个家庭大概有多少套房,中国大概在1.07~1.12水平,基本上每一家平均下来是一套房略多一点的水平,跟发达国家的1.2~1.25套已经比较接近了。

然后我们再来看一下,房住不炒之后,它的资产收益率的水平其实是不高的,越来越多的年轻人可能倾向于愿意去租房,而不太愿意去买房。当然现在还是有一些人愿意买,比如说80后他没有说考一代,他们希望还是成为考二代,所以对学区房还是有猛烈的追逐。但总体上来讲,作为一种炒作的资产来讲,房地产给我们带来的回报正在迅速的稀释。

我也想提醒其实中国房价已经出现了一些局部的泡沫化现象,郭树清主席曾经讲过中国房地产有一些泡沫化。这些泡沫化在哪?是在海南吗?不是。是在鹤岗吗?也不是。是在玉门吗?也不是。我们看一下黄金就可以知道了,原来像燕郊什么的房价曾经达到过4万,目前是腰斩了,北三县的房价也腰斩了。

我们很难想象北三县或者燕郊的房价能够再一次回到过去。所以就像企业产能正向头部企业集中一样,我们去买房也正向核心地段次新和新房集中,对吧?周边远郊以及那些老破旧小的房子逐渐不再受欢迎,这就表明房地产市场走向了相对地成熟。

再看一下中长期的因素,我想特别提醒诸位的就是我们的人口的增长。请注意目前在放开二孩的政策之下,在2020年中国的新生儿的人口只是大概1100万左右,可能1100万还没有到。这是自1949年中国建国以来新生儿最少的一年,甚至少于所谓有三年自然灾害最严重的1961年。1961年的时候人口基数可能只有五六万,但仍然出生了超过1200万的孩童,对吧?现在人口基数有14个亿,但每年新增的人口如此之少,所以我相信中国房地产作为炒作阶段的资产,在中国的绝大部分城市和绝大部分区域已经不再成立了。

房地产作为炒作资产已不成立

主持人:您认为其实现在房地产市场已经度过了疯狂上涨的那么一个时期。如果从一个投资者或者消费者的角度来看,房子现在还值得投资吗?

钟伟:首先我不同意用疯狂上涨这个词。因为中国房地产的情况,2000年到2005年的房价上涨是非常平稳的。2005年之后主要是由于土地招拍挂推动了房价的上涨。2005年之后到现在的15年的期间,中国房价其实是大起大落的,有些年份是落得很厉害的。

比如说次贷危机之后,就是2008年下半年到2009年上半年,房价真实下降有超过20%,甚至买房还送户口,那个阶段的事情是有的。

另一个事情就是2013年全年到2014年上半年,其实还是比较悲催的。2014年上半年,最典型的是开发商在讨论房地产投资和房地产销售的断崖式下跌。所以2014年的房价,包括北京房价也真实的下跌了,至少下跌超过25%。2019年和2020年上半年,北京二手房甚至全国二手房交易趋于清淡,二手房的价格是有真实下跌的。像北京在2019年二手房的交易价格,至少跌了10%。所以中国房地产的价格是一个大起大落的过程。

我们看未来整个中国经济或者金融的状况会是怎么样?我认为中国经济在度过了疫情之后,经济增速还是会有缓缓下行的。大概每5年增速会放缓0.5个点左右。房价再度爆发式的增长,要么是中国经济快速增长,要么是人民银行流动性控制出了问题,对吧?这些都是极小概率事件。要么就是长效机制又有一个逆转。既然是长效机制,它从2017年3月份执行到今天,已经毫不动摇地执行了4、5年了,大家不认为长效机制框架会有特别大的变化。

综合这些因素,我认为,年轻人除非你是刚需真的要买一套房,这个还是没办法的要的。真要炒房的必要性比较小,如果真要炒房也得炒重点城市的重点区域的新房和次新房。

主持人:谢谢钟老师!我们将持续关注经济金融界重要政策热点话题,邀请资深专家传递真知灼见。欢迎大家继续关注《雨珊会客厅》!

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