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楼市意外反转 泰禾乘势反弹

2020-10-15 17:19:47 点击:5 来自:星扒客

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来源:证券市场周刊

近年来,中国楼市见顶了、退潮了的声音此起彼伏,尤其是在疫情一度重创楼市的背景下,这种声音被进一步放大。但最新的数据显示,我国商品房不仅没有崩盘,销售额还创出新高。

中国楼市,究竟是退潮还是涨潮?我国房价,到底是高是低?对于广大的主体开发商而言,在目前的环境下,他们的命运如何?有没有裸泳者?他们又该如何从自身出发,保证整体楼市的平稳健康发展?

新高

9月16日,随着国家统计局的最新数据出炉,地产圈人士纷纷发文表示意想不到。

数据显示,1—8月份,我国销售面积98486万平方米,同比下降3.3%。但与此同时,我国商品房销售额96943亿元,增长1.6%;其中,住宅销售额86769亿元,同比增长4.1%。

仅仅从前8个月来看,我国商品房及住宅的销售额已超去年同期,已创出历史新高。

横向对比来看,在今年1—8月份,全国固定资产投资同比下降0.3%;社会消费品零售总额238029亿元,同比下降8.6。对比这些金额较大的经济板块来看,房地产业可谓是一枝独秀,表现十分抢眼。

而且,我国房地产销售额的回正,是建立年初楼市成交深跌的基础之上,中国楼市经历了一波出人意料的巨大反弹。今年1—2月,我国商品房销售面积同比下降39.9%,销售额同比下降35.9%,仅仅6个月后,从前8月的数据看,我国商品房销售面积降幅就缩小了36.6个百分点,而销售额则出现了37.5个百分点的变动。

楼市意外反转 泰禾乘势反弹

这意味着,从实际价值而言,泰禾的实际货值金额应大于目前的存货价值。2019年,泰禾房地产业务实现营业收入218.54亿元,结转面积94.50万平方米,结转价格为23000元/平方米。

缪萌表示,土地溢价、楼市反弹的背后根本上还是城镇化的红利,随着城镇化的推进,房地产市场依然有前行的动力,尤其是一些人口涌入较多的城市。一方面,随着城市的发展尤其是城市基础设施的完善,土地价值必然会增值;另一方面,随着人口城镇化的推进,土地城镇化的价值又得以释放。

针对这一脉络,房企们也在立足于其产品特性、传统优势等,进行优化布局,以确保供需两端的匹配度。以泰禾为例,在区域布局上,其坚持深耕核心一线城市、全面布局二线城市,选择性进入核心城市及城市群,其实际的土地储备基本分布于长三角、珠三角、京津冀,意在获得更大的发展动能。

上述业内人士指出,从土地端的溢价到需求端的匹配,最终实现土地城镇化与人口城镇化的良性循环,房企才能迎来真正的成长,整体楼市才能确保健康平稳发展。

升级

纵然基本逻辑尚未改变,但市场和政策形势已经发生了巨大的变化,整体市场风险在不断增大,房企生存的空间在逐步受到限制。

缪萌进一步表示,在目前的政策市场环境下,楼市需求发生了变化,一是首套刚需群体依然庞大,另外,部分刚性改善需求也在择机入市,目前在出手购房的主要是这部分群体。

从市场来看,部分知名房企通过大幅降价策略,今年以来持续取得较好的销售;与此同时,主打改善需求的北京泰禾金府大院等精品项目也斩获颇丰。

“在当前的市场背景下,对于地产商而言,单纯追求数量的时代已经过去,现在需要高质量发展”,北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示,高质量产品是企业的生命,唯有质量过得硬,符合市场需求的产品,才能在市场上有一席之地,实现项目价值的提升。

泰禾显然深谙此道。通过持续多年深耕“新中式院子”的精品战略,可以说,泰禾院子已成为行业的领军品牌。

在中国房地产行业,鲜有像泰禾这样品牌IP深入人心的房企,以至于一提到院子、新中式,就会想到泰禾,这种品牌记忆对消费者心智资源的占有,就如同“可口可乐”几乎是“可乐”的代名词一样。这恰是泰禾最宝贵的无形资产。

日前,在万科的业绩发布会上,万科总裁、首席执行官祝九胜也强调,泰禾的产品力是打动万科入股的另一因素。

但这只是重要立足点,对于房企而言,还要在更大的层面不断转型升级。

近年来,我国人口城镇化出现了一定的减缓。国家统计局数据显示,从2017年到2019年,常住人口城镇化率分别增长了1.17、1.06、1.04个百分点,而同期户籍人口城镇化率分别增长了1.15、1.02、1.01。一方面,这两个数字均呈现出下降的趋势;另一方面,常住人口城镇化快于户籍人口城镇化。

浙江大学土地管理系主任吴宇哲教授告诉中国新闻周刊,在我国城镇化进程中,由于房价不断高涨,住房、社会保障等成本过高,导致很多人进了城却难以安家、难以落户。

在这一局面下,“房住不炒”已成为我国楼市调控政策的主基调。对于房企而言,来自政策面的压力也是不断增大。

8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,首次对房地产企业提出了“三条红线”,即负债过高的房企融资将受到限制。

赵秀池认为,三道红线限制融资目的在于限制房地产开发的过度融资,降低金融杠杆的作用,以防止房地产过度投资。严格的资金管控下,企业投资成本上升,市场竞争将加剧。

此外,8月26日,住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会,强调要提高政治站位,毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。要坚持问题导向,精准施策,从源头上解决问题;住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房;要整顿规范市场秩序。

赵秀池表示,从政策面及市场面来看,对于任何房企而言,要想真正立足,必须实现全面升级发展,全面建立综合优势,包括打造更加稳健的资金链,任何重要环节的缺失都可能是致命的。

按照此前的框架协议,万科团队目前应该在对泰禾进行尽调。从长远来看,即使在资本重建、强强联合之后,泰禾还需要进一步扬长避短,不断乘风破浪。

这一市场上极具标志性事件的最终走向,显然还要拭目以待。

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