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资本化提速 青客成首家赴美上市长租公寓企业

2019-11-09 01:50:17 点击: 来自:搅碎一池星月

来源:证券时报

原标题:资本化提速 青客成首家赴美上市长租公寓企业

资本化提速 青客成首家赴美上市长租公寓企业

证券时报记者 钟恬

截至昨日收盘,“国内长租公寓第一股”青客公寓收于19美元,市值突破9亿元;而蛋壳公寓也已于10月28日正式向SEC(美国证券交易委员会)递交招股书。一前一后,国内长租公寓两家头部企业竞争走向了二级市场。

长租公寓规模的急速扩张,离不开资本的支持。在业内专家看来,长租公寓运营商争相上市是遇到资本寒冬的生动写照:经过几年风风火火的跑马圈地之后,长租公寓进入了深度整合期。但融资市场开始趋冷,资本需求的迫切使头部企业的资本化提上日程,今年或许成为长租公寓的上市年。

青客、蛋壳之争

在“国内长租公寓第一股”的争夺战中,青客公寓终于比蛋壳抢先一步,将这项桂冠收入囊中。

11月5日,青客公寓在纳斯达克敲响钟声,顺利成为国内首家实现上市的长租公寓运营商,股票代码“QK”。据悉,此次青客公寓以每股17美元的价格发行270万股美国存托股票(简称“ADS”),上市募资总额约为4590万美元。

上市3个交易日以来,青客公寓的表现尚可,累计上涨约12%,市值达到9.02亿元。不过,目前来看,青客公寓虽然胜出,但也付出了“代价”。就在上市前夕的11月2日,青客突然更新招股文件,将此次IPO的发行规模从此前的520万股ADS下调近一半至270万股ADS,其最高募资金额从此前的近1亿美元减少至约5000万美元。对于青客大幅下调发行规模,业界猜测与蛋壳的“添乱”有关。

10月28日,蛋壳公寓向美国证券交易委员会(SEC)递交招股书,拟进行IPO,预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。有分析认为,蛋壳在规模、增长等方面优于青客,两家的融资时间点太近了,这或许会影响青客募资认购规模。根据蛋壳的招股书,截至2019年9月30日,蛋壳已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场,共运营房源超过40万间,2015年底至2018年底3年年复合增长率达360%。

青客的招股书显示,截至2019年6月30日,其运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市的共计96854间房源,同比增加超过30%;其中已出租93331间,可供出租3523间。区域布局上,上海为主要市场,拥有超60000间房源,其次为杭州和苏州。

在迈点研究院、易居克而瑞、睿和智库等各第三方评比榜单中,蛋壳公寓和自如几乎一直维持在行业前二位,从企业规模和品牌影响力等方面均优于其他竞品。事实上,有传闻称,同样作为头部企业的自如也有上市计划,筹集5亿~10亿美元。不过,就在青客、蛋壳争相上市之际,自如CEO熊林接受媒体采访时表示,长租行业已经由创业期进入精耕期,自如将更聚焦于创造用户和社会价值,暂不急于启动IPO。

遭遇资本寒冬

“随着监管层对长租公寓行业监管趋严,特别是对租金贷持续收紧,导致一部分长租公寓企业在自身无法满足资金‘回血’的状态下,对于外部资金的需求十分迫切。国内长租公寓争相上市是遇到资本寒冬的生动写照,通过上市他们可以拓展融资渠道、巩固其头部企业的地位。”著名经济学家宋清辉说。

几年前,长租公寓行业处于风口,各家运营商风风火火地跑马圈地,成为资本追逐的热点。经过一轮洗牌之后,融资市场开始趋冷,资本需求的迫切和一级市场估值降温,使整个行业面临资本渴求的胁迫。不过,作为行业第一梯队的多家头部企业,其扩张规模的背后离不开各路资本的“输血”,其中不乏星光熠熠的投资团队。

蛋壳公寓的招股书显示,其近期完成了1.9亿美元D轮融资,由华人文化产业投资基金和春华资本投资。今年3月,蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资,由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投,CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。根据招股书,老虎环球基金持股20.0%为第一大机构股东,蚂蚁金服持股7.8%,蛋壳公寓创始人高靖直接持有14.2%的股权,蛋壳公寓的天使投资人兼执行董事长沈博阳持有6.3%的股份。

今年6月,自如网获投5亿美元B轮融资,该轮融资由泛大西洋资本领投,腾讯、红杉资本、天图资本等跟投。早在2018年1月,自如就宣布完成40亿元人民币A轮融资,估值200亿人民币。由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投,华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。这是当时中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。

青客公寓也不缺知名投资机构的青睐。公开资料显示,2012年青客公寓在成立当年获得纽信创投的天使投资;两年后,达晨投了A轮1000万美元;2015年,赛富和纽信联合投资B轮1.8亿人民币;2018年,摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美元。

9月9日,华住集团旗下公司——城家公寓正式宣布完成总额近3亿美元的A轮融资,本轮融资由博裕资本领投,云锋基金、华住集团、雅诗阁、建银国际等机构跟投,华兴资本担任本轮融资的独家财务顾问。据悉,本次融资创下了集中式长租公寓单次融资金额的纪录。公司表示,其本轮融资的资金将进一步用于核心城市物业开发、品牌投入以及渠道与技术平台开发。目前城家已经形成轻重结合的模式,除了租赁、托管大量物业外,还将通过收购持有一些物业,快速地扩大资产规模。

行业规范势在必行

随着融资市场趋冷,资本向头部企业汇集,中小公寓品牌融资愈加困难,国内长租公寓行业也正在经历洗牌。

2018年以来,长租公寓行业“爆雷”不断,寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、鼎家公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题。据不完全统计,全国出现严重经营问题的公寓超过30家。“近年来,长租公寓企业在国内融资难度不断加大,活下去都很困难,上市无疑是最好的选择。而那些融资无望的企业,出现资金链断裂等问题而破产,已经是常见现象。” 宋清辉说。

不过,这个行业仍然有巨大的市场潜力。根据艾媒资讯发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》,预计到2025年,我国房屋租赁市场规模将达到2.9万亿元。而链家的《租赁崛起》报告显示,未来中国将有3亿租赁人口,租房市场规模达5万亿元。对此,业内的共识是,随着行业重新洗牌,包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中,长租公寓运营商要想走得更远,必须要解决盈利模式问题。而直到现在,盈利难的问题依然是长租公寓运营商最为头疼的问题之一,即使是已上市的青客和即将上市的蛋壳也不能例外。

青客公寓招股书显示,截至2019年6月30日,其营业收入为8.979亿元,且处于亏损状态,净亏损额为3.73亿元。回顾过往两年,青客公寓也处于亏损状态,2017年及2018年净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元。蛋壳的招股书显示,2019年前9个月净亏损为25.16亿元人民币,经调整后的EBITDA为-14.61亿元人民币,尚未盈利的原因是其持续高速增长。

对此,宋清辉表示,盈利难是长租公寓市场存在的普遍困境,要想破局这一难题并非易事,可以考虑通过加盟、资产证券化等形式破解。“目前,长租公寓企业大多不赚钱,处于半死不活的状态。对于长租公寓未来发展,可能需要政府进一步扶持,并正确引导相关企业的市场行为。”

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