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【房地产】雅生活服务:收购中民物业,跃居行业龙头

2019-11-07 07:32:13 点击: 来自:行云流水

来源:天风研究

※ 雅生活服务:中高端物业服务龙头企业,拟收购中民物业

雅生活服务成立于1997年,2018年2月红筹分拆在港股上市,是国内定位中高端的物业服务领先企业。2018年实现营收33.79亿元,同比增长91.70%;实现归母净利润8.01亿元,同比增长176.48%。公司毛利率、净利率持续上行,体现盈利能力优化,18年毛利率38.20%,净利率23.99%。公司9月26日公告,拟以不超过20.6亿元的固定对价+可变对价收购中民物业60%股权及新中民物业60%股权,收购完成后公司业绩及在管面积将实现翻倍增长。

 

※ 物业管理业务:量价双升叠加运营效率改善带来业绩稳步上升,收购成功后在管面积将逾5亿,跃居行业龙头

公司管理面积快速增长,截至19年上半年,公司在管面积2.11亿平方米,合约面积3.25亿平方米。主要来自1)公司两大股东雅居乐集团、绿地集团稳定输送物业面积;2)第三方开发商拓展顺利,中标率每年提高;3)收并购带来大量物业面积。若成功收购中民物业及新中民物业,雅生活在管面积将超5亿平方米,跃居行业龙头。价格端略有提升,截至2019年6月30日,来自雅居乐集团及绿地控股住宅物业项目管理费单价中位数为3.04元,较2018年提高0.05元,来自第三方开发商的住宅项目管理费单价中位数为2.04元,较2018年提高0.18元。价格端增长主要系1)业态结构调整释放红利,公司非住宅型物业在管面积占比不断提升,带动价格端优化。2)外拓项目质量优化,单价提升。3)高品质服务提高客户满意度,带来较高的议价能力。四化措施降低人力成本,实现降本增效。公司人力成本占比约60%,实施管理数字化、服务专业化、流程标准及操作机械化四大措施,有效降低成本率,提高运营效率,带来盈利能力优化。

 

※ 增值业务:“1+N”战略丰富业务组合,提高公司盈利空间

物业服务具备“刚需+长周期”的消费特征,公司以物业管理为基,孵化多元化增值业务,可保证长周期下业绩持续增长的后劲。1)外延增值业务增长强劲,18年营收占比已超四成,其中营销代理业务大幅拉高板块毛利。2)社区增值业务为轻资产模式,布局新型社区经济服务生态圈。版块毛利率不断提升,2018年达51%,带动公司整体毛利率上行。3)一站式平台联动公司三大业务线,提高客户满意度和粘性。

 

※ 盈利预测及估值

我们预计公司2019-2021年实现归母净利润11.01/14.95/19.97亿元,对应EPS0.83/1.12/1.50元/股。若2020年成功收购中民物业、新中民物业,预计19-21年备考归母净利润11.01/18.73/26.71亿元。参考可比公司2020年估值一致性预期,给予雅生活服务24倍PE,对应2020年目标价为26.88元,即29.99港元(汇率参考2019年11月4日,1港元=0.8963元人民币)。

 

风险提示:第三方开发商业务拓展不及预期,外拓业务质量不及预期,收购中民物业及新中民物业不顺利,业务整合效果不佳。

证券研究报告《房地产:雅生活服务:收购中民物业,跃居行业龙头》

对外发布时间:2019年11月06日

报告发布机构 天风证券股份有限公司(已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)

陈天诚 SAC执业证书编号:S1110517110001

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