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长租公寓把自己逼成了骗子,租客:我们只想商量着在大城市活下去

2020-09-14 15:54:05 点击:4 来自:明目皓齿

文|姜研

长租公寓把自己逼成了骗子,租客:我们只想商量着在大城市活下去

最近,领导都发来慰问:你住的地方还好吧?

长租公寓爆雷的事情已经逼近人人自危的地步吗?笔者一时间没反应过来,因为入住的是我爱我家的相寓,相对稳定,也没有签租金贷和年付,一时间也没对近几天的事情联想。但被领导一关心,加上如此恶劣的事件影响,自己也不禁发问:长租公寓还可靠吗?是不是哪天也会遇到交着钱仍被房东赶出门外租无所住的窘境。

2020年8月底,杭州长租公寓友客、巢客相继“爆雷”,随后,上海岚越公寓亦人去楼空。

几个连锁品牌集中跑路,警方通报,仅巢客一家涉案金数十亿,租客更是成千上万,笔者注意到很多租客还是刚毕业步入社会的大学生,此次爆雷波及杭州、上海、武汉等地。

笔者是一位北漂,作为大城市的“漂客”,长租公寓爆掉了一个群体的自尊。

不夸张,如果你在深夜里被房东赶出去连行李都来不及收拾,还得背上银行贷款或者几年积蓄付诸东流,你就明白绝望很容易,自尊不值钱。

但笔者今天想说的是,长租公寓这个行业或许是唯一能让外来务工人员有尊严的地方。

1.长租公寓让租客有个“家”

笔者2016年来到大城市,刚毕业那时候,自如太贵也没普及,蛋壳还没成立,活在食物链的低段位层竟不知道还有长租公寓,就算知道也租不起。于是在58同城上挑了一间看似干净的房间,当然比起住地下室的80后,90后或许是幸运的。

几居室已经不记得了,但总有4、5户,某天半夜,房东突然带人闯进来要求退租,没有给出一个合理的原因。冲突间屋主还想以武力相逼,笔者无奈在匆忙收拾完行李,半夜搬出了“家”。

绝望和自尊碎了一地。

此后和朋友合租了自如,最起码干净、最起码没有恶臭、最起码还可以称得上精装修,没有房东不间断“探视”,还可以用京东白条付房租,感觉到了真正意义上的“家”。

有过租房经历的人,应该有体会,与图片不符是什么感觉,看房子图片会和看房子一样,能产生条件性生理呕吐。

而且房东写的是精装房,实际上差别很大,价格也并不便宜,如果真的是精装房费用将会上涨至少三分之一。所以长租公寓统一的装修风格,为一群白领提供了相对舒适的环境。

除此之外,让租客最头疼的莫过于中介费,在北京基本上是一个月的房租。

2015年3月,链家集团投资的互联网经纪公司“丁丁租房”上线,并打出“佣金全免”的旗号,想撼动传统的租房市场。“不要租户一分钱,转而向房东收取5天房租作为中介费”,这种“逆消费”的手段,一方面缩短了房东空置率周期,房东转而将房源投向丁丁,另一方面迅速吸引大量租户使用,但并不足以负担运营成本,仅上线一年半就停止运营,因此在传统中介市场免中介费的方式无法盈利。

而长租公寓如自如的服务费,一年大约所需要的费用是一月房租的7.8折,还会有维修和保洁等增值服务。相比较传统的租房市场,自如的这种增值服务更人性化,看起来租客所负担的费用也会减少。

所以长租公寓的到来,一定意义上为白领人群打造了一个“家”。

长租公寓把自己逼成了骗子,租客:我们只想商量着在大城市活下去

2.三类长租公寓玩家把持行业

2017年长租公寓爆发了,站到了风口上,在政策导向下谁都想参与,地产、银行、互联网、中介纷纷入场。

2015年1 月,住房城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》;2017年8月,国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

风口上的生意,不心动是不可能的。

除了政策导向,还有一个最重要的原因是融资能力。一位龙头地产行业的高管认为,长租公寓爆发很多人看重的不是模式,而是模式背后强大的融资能力和短期资金池。

目前市场上有三类长租公寓玩家,以地产系为代表的万科泊寓、龙湖冠寓等;中介系的如自如、相寓等;互联网资本为主的资本系如蛋壳公寓、青客公寓等。

上述人士指出,真正的长租公寓实则是“二房东”,通过将房东手里的房子租过来以后,经过统一的装修租给白领人群,初衷是好的。好比一套房,业主要租2800,分成4个房间,每个人负担900,玩家可以赚800元,但对用户还有增值服务如保洁、维修等,其实利润在500元左右,前期需要装修,运营成本并不低,长期才能盈利。整个模式长期发展需要有四种能力,前端的融资能力,中端的增值服务能力,后端的服务维护能力,最重要的是贯穿全局的品牌运营能力,核心是让租客获得满足感。

他认为,这三种玩家的玩法各不同,中介如自如最大的问题是,牵连到房东,因此管理半径太长。而互联网玩家过于看重规模,因此后续服务能力肯定不足,一旦资金链断掉,就会发生爆雷事件。这对于长租公寓行业是个致命要害,现阶段应该考虑盈利模式,而不是规模。

对于地产行业,他认为也不是好事情,虽然地产行业有自持资产,可持续性强独立性高,但也给一些资产不好运营模式不佳的地产公司带来了新的输血模式,同时还可以把手里的租约债权打包做租赁类ABS。

据一位业内人士透露,龙湖地产公司目前和农行合作发行住房租赁ABS, 佳兆业、万科等都发行住房租赁ABS。拿到现金就去买地,你看见的是地产亏钱,看不见的是买了多少地,但这种模式非常不健康,上半年有不少相关地产纷纷倒旗。

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3.行业和生意,圈钱的都是做生意

而最近出事的,正是需要用扩大规模才能输血的互联网玩家,爆雷的巢客、友客等,以高进低出的玩法,让长租公寓再次深受大众质疑。“庞氏骗局”的游戏又一次波及大众,上一次是至今还在清退的P2P行业。

这是第二波长租公寓爆雷事件,第一次是2018年悦如、乐伽等品牌集中爆雷。

早期品牌公寓比如上海的青客,自如,YOU+,遇见,领地,背后都有资本,一进门就开始恶性竞争了,高价从各地抢占房源。时任我爱我家副总裁胡景晖就直言,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,而且这些长租公寓重装修、N出租模式更加剧了租房价格上涨,扰乱正常的市场。

2018年,长租公寓玩家以长收短付+期限错配的形式,让租户向金融机构贷款,提前收取一年的房租,结果爆雷后租户背上一年的租金贷,更被房东赶出去。

时隔两年,长租公寓的玩法升级,以超高的房价掠夺式从房东手里租房,以一年付优惠为由头,骗取租户一年租金。据警方透露,此波爆雷的公司成立时间不到2年,但大多在数十个城市均有子公司。

针对此次事件,上述高管表示,这并不能代表长租公寓是一场骗局,生意和行业不是一个角度。从行业来看,长租公寓需要的是长期抗风险能力和稳健的盈利模式,从做生意角度就是为了“捞钱”。这几家爆雷的公司是典型的互联网打法,击鼓传花最终接不下去了。像蛋壳和青客上半年也不同程度曝出拖欠房东房租事件,这也是源于前期过快扩大规模,一方面为了拆东墙补西墙,另一方面也是为了钱。前期资本不惜一切赔钱收房,推动房租上涨,长租公寓自己将自己做成了资本游戏。

一位业内人士表示,长租公寓未来的盈利模式应该是以用户为核心的粘性增值服务,如资产管理,人力资源输出等。而且最核心的是,做到头部企业的应该自持物业,做“二房东”只能通过不断壮大规模来维持发展,一旦资金链断掉,还是会不可避免的爆雷。

他说道,一个行业初期,是允许死掉百分之八九十企业,然后才能健康发展。

笔者最后想说,对于异乡人,也没有想有多体面,多有自尊地活着,只是希望有安身之地,商量着在陌生城市生存下去。真正的长租公寓是能给白领带来一定归属感的。

全文完,感谢您的阅读。

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