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【华创地产•袁豪团队】房地产周报:泰康系举牌阳光城,强化板块底部价值

2020-09-13 19:08:20 点击:98 来自:听雨潇潇

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袁豪鲁星泽曹曼邓力

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点评

1房地产行业数据:上周主流45城一手房成交650万平,环比-13%;其中,一二线环比-10%、三四线环比-22%;9月截至上周累计一手房月成交同比+9%,较8月下降8pct;其中一二线同比6%、三四线同比-14%,分别较8月-4pct和-20pct。上周14个重点城市二手房成交159万平米,环比-3%;9月截至上周累计成交同比+24%,较8月上升8pct。库存方面,上周15城推盘316万平米,环比+25%;对应周成交/推盘比0.73倍,高于4月的0.66倍、低于5-8月的0.95倍、0.87倍、1.00倍、0.89倍。截至上周末,15城可售面积为9,169万平米,环比+0.9%;3个月移动平均去化月数为8.5个月,环比上升0.1个月,目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

2 主要政策新闻:8月CPI同比+2.4%,8月累计+3.5%。8月社会融资规模增量为3.58万亿元,比上年同期多1.39万亿元,超市场预期。住建部鼓励通过新增用地专门建设租赁住房等方式增加供应;山西补助8亿元支持太原开展住房租赁市场发展试点;杭州明确住房租赁专项资金支持范围,企业补助不超1,000元/平;北京集体土地建设租赁住房可获补助。成都住建局打击代办人才安居资格、代购人才公寓等行为;常州调控升级,新房4年限售期,二套房首付最低六成;唐山加强公积金信息数据共享和执法检查;深圳发布《关于建立婚姻信息查询机制、完善住房贷款管理的通知》,复婚或再婚人士不再追溯离异前家庭房产套数,按照现在家庭房产套数计算,只要现在家庭符合深圳购房资格就可以购买住宅,政策有所放松。辽宁发布老旧小区改造激励办法,最高可获500万补助资金;南京出台政策放宽人才安居适用对象范围。

3公司动态跟踪:8月销售情况:保利地产销售额439亿,销售面积282万平;金科股份销售额191亿,销售面积180万平;金地集团销售额217亿,销售面积108万平;招商蛇口销售额268亿,销售面积110万平;龙湖集团销售额242亿,销售面积144万平;龙光集团权益销售额130亿,权益销售面积67万平;首开股份销售额72亿元,销售面积27万平。阳光城引入战投泰康人寿及泰康养老、合计持股占比13.53%,泰康系入驻两位董事,并且公司业绩承诺十年。

4一周板块回顾:板块表现方面,SW房地产指数下跌1.17%,沪深300指数下跌3%,相对收益为1.82%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第3位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:*ST海创、阳光城、海航投资、首开股份、上实发展,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中体产业、空港股份、合肥城建、中茵股份、哈高科。

5 投资建议:新冠逆境之下,房地产表现异常坚韧、持续超市场预期,预计未来3个季度销售仍将表现不错,目前房地产处于估值和仓位的历史双底部,优质房企基本面持续超预期、并叠加多元业务花开正当时,此外泰康系举牌阳光城,启动行业价值重估。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级,推荐:1)住宅开发:A股:金科股份、金地集团、阳光城、中南建设、万科A、保利地产;H股:世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂,建议关注:绿地控股、荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福;2)物业管理:招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务,建议关注:宝龙商业、雅生活服务、时代邻里、奥园健康;3)商业地产:龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城,建议关注:华润置地;4)物流地产:南山控股,建议关注:ESR。

6 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

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一、行业数据

新房成交量:上周45城周成交环比-13%,月成交同比+9%,一二线同比6%、三四线同比-14%

1、成交周环比:上周45城周成交环比下降13%,一二线环比下降10%、三四线环比下降22%

上周(9.5-9.11)45个重点城市新房合计成交650万平米,环比下降12.5%,较19年周均成交622.6万平米上升4.4%,较本年周均成交512.4万平米上升26.9%。

其中一二线城市合计成交523.9万平米,环比下降10%,较19年周均成交466.7万平米上升12.3%,较本年周均成交396.2万平米上升32.2%。三四线城市合计成交126.1万平米,环比下降21.6%,较19年周均成交156万平米下降19.2%,较本年周均成交116.1万平米上升8.5%。

按照更细分城市能级来看,

上周(9.5-9.11)4个一线城市新房合计成交113.5万平米,环比下降5.6%,较19年周均成交88.9万平米上升27.6%,较本年周均成交74.8万平米上升51.7%。

上周(9.5-9.11)17个二线城市新房合计成交410.4万平米,环比下降11.2%,较19年周均成交377.7万平米上升8.7%,较本年周均成交321.4万平米上升27.7%。

上周(9.5-9.11)16个三线城市新房合计成交87.3万平米,环比下降25.7%,较19年周均成交100.3万平米下降13%,较本年周均成交77万平米上升13.3%。

上周(9.5-9.11)8个四线城市新房合计成交38.8万平米,环比下降10.3%,较19年周均成交55.7万平米下降30.4%,较本年周均成交39.1万平米下降0.9%。

注:四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据,故删除,截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

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2、成交月同比:9月45城月成交同比上升9%,一二线同比上升16%、三四线同比下降14%

9月(9.1-9.11)45个重点城市截止上周一手房合计成交1075.6万平米,较8月同期环比上升7.2%,较去年9月同期同比上升8.6%。其中当月成交同比较8月下降8.4pct;年初累计至今成交2亿平米,同比下降10.2%。

其中一二线城市合计成交860.8万平米,较8月同期环比上升12%,较去年9月同期同比上升16.4%,其中当月成交同比较8月下降4.4pct;年初累计至今成交15237.9万平米,同比下降6.3%。三四线城市合计成交214.8万平米,较8月同期环比下降8.3%,较去年9月同期同比下降14.2%,其中当月成交同比较8月下降19.9pct;年初累计至今成交4429万平米,同比下降21.5%。

按照更细分城市能级来看,

9月(9.1-9.11)4个一线城市截止上周一手房合计成交174万平米,环比8月上升27.5%,较去年9月同比上升22%,其中当月成交同比较8月下降16.6pct;年初累计至今成交2888.7万平米,同比下降8.3%。

9月(9.1-9.11)17个二线城市截止上周一手房合计成交686.8万平米,环比8月上升8.6%,较去年9月同比上升15%,其中当月成交同比较8月下降1.7pct;年初累计至今成交12349.2万平米,同比下降5.8%。

9月(9.1-9.11)16个三线城市截止上周一手房合计成交150.3万平米,环比8月下降9%,较去年9月同比上升8%,其中当月成交同比较8月下降10pct;年初累计至今成交2945.1万平米,同比下降18.4%。

9月(9.1-9.11)8个四线城市截止上周一手房合计成交64.5万平米,环比8月下降6.7%,较去年9月同比下降42%,其中当月成交同比较8月下降26.9pct;年初累计至今成交1483.9万平米,同比下降26.9%。

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二手房成交量:上周14城周成交环比-3%,9月月成交同比+24%、较上月+8pct

上周(9.5-9.11)14个重点城市二手房房合计成交158.6万平米,环比下降3.2%;9月截至上周累计成交266.5万平米,较8月同期环比上升9.1%,较去年9月同期同比上升24%,其中当月成交同比较8月上升7.5pct;年初累计至今成交4984.8万平米,同比下降1%。

按照更细分城市能级来看,

上周(9.5-9.11)2个一线城市二手房房合计成交57.6万平米,环比上升0.7%;9月截至上周累计成交96.7万平米,较8月同期环比上升17.7%,较去年9月同期同比上升53.5%,其中当月成交同比较8月上升14.6pct;年初累计至今成交1652.5万平米,同比上升17.2%。

上周(9.5-9.11)8个二线城市二手房房合计成交93.3万平米,环比下降2.1%;9月截至上周累计成交153.3万平米,较8月同期环比上升9.3%,较去年9月同期同比上升11.8%,其中当月成交同比较8月下降4.9pct;年初累计至今成交2919.5万平米,同比下降10.7%。

上周(9.5-9.11)4个三四线城市二手房房合计成交7.6万平米,环比下降32.7%;9月截至上周累计成交16.5万平米,较8月同期环比下降24.3%,较去年9月同期同比上升11.4%,其中当月成交同比较8月下降2pct;年初累计至今成交412.9万平米,同比上升15.8%。

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新房库存:15城上周推盘316万方,可售面积环比%、去化月数环比上升0.1个月

上周15个重点城市合计推盘315.6万平米,环比上升24.6%;对应上述城市合计成交230.4万平米,环比上下降14.4%,对应周成交/推盘比为0.73倍,高于4月的0.66倍,低于5-8月的0.95倍、0.87倍、1.00倍、0.89倍。

上周末15个重点城市合计住宅可售面积为9,169.4万平米,环比上升0.9%。其中,一线城市合计可售面积为2,970万平米,环比上升1.7%。北上广深可售面积环比变化分别为.4%、+3.3%、.2%、+0.3%。二线城市合计可售面积为4608.1万平米,环比上升1%。三线城市合计可售面积为1591.3万平米,环比下降0.7%。

上周末15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为8.5个月,环比上升0.1个月。其中,一线城市3个月移动平均去化月数为8.4个月,环比上升0个月。北上广深去化月数分别为15.3个月、5.4个月、7.9个月、6.7个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为7.4个月,环比上升0.2个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为14.5个月,环比上升0.2个月。

注:18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大,故剔除,以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

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二、行业政策和新闻跟踪

宏观:8月CPI同比上涨2.4%,前八月涨3.5%。

因城施策:住建部鼓励通过新增用地专门建设租赁住房等方式增加供应;佛山房屋租赁管理新规征求意见,实行备案制度等;山西补助8亿元支持太原开展住房租赁市场发展试点;杭州明确住房租赁专项资金支持范围,企业补助不超1000元/平;北京集体土地建设租赁住房可获补助;天津公开征求公有住房产权续购和新购房出售意见。

北京住建委发布白皮书,持续推进房地产市场平稳健康发展;云南坚持“房住不炒”,推动文旅康养等成片融合开发;成都住建局打击代办人才安居资格、代购人才公寓等行为;常州加强楼市调控,新房4年限售期,二套房首付最低六成;深圳发布《关于建立婚姻信息查询机制 完善住房贷款管理的通知》,将建立婚姻信息查询机制、完善个人住房贷款管理,通过省数据共享机制为商业银行提供购房人婚姻登记信息的查询便利;但复婚或再婚人士不再追溯离异前家庭房产套数,按照现在家庭房产套数计算,只要现在家庭符合深圳购房资格就可以购买住宅。

南通崇川双限地调整入市时间,关联公司不能参与同一宅地竞买;唐山加强公积金信息数据共享和执法检查;武汉发布疫后重振规划,打造一批地铁小镇和通航产业园等;辽宁发布老旧小区改造激励办法,最高可获500万补助资金;南京出台政策放宽人才安居适用对象范围。

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三、重点公司公告

保利地产8月实现签约面积282.16万平方米,同比+42.56%;实现签约金额439.05亿元,同比+44.91%。金科股份8月实现销售金额约191亿元,房地产销售面积约180万平方米。金地集团8月实现签约面积107.5万平方米,同比+39.05%;1-8月公司累计实现签约面积699.4万平方米,同比+21.63%。招商蛇口8月实现签约销售面积110.42万平方米,同比8.74%;实现签约销售金额 268.05 亿元,同比+48.46%。

龙湖集团截止8月末累计实现合同销售金额1,563.0亿元,合同销售面积922.1万平方米。龙光集团8月归属本公司股东权益的合约销售额约为人民币130.2亿元,同比+64.0%;截至8月31日止8个月归属本公司股东权益的合约销售额约为人民币704.5亿元,同比+20.4%。宝龙地产截至8月31日止八个月的合约销售总额为46,220百万元,同比5.7%;合约销售总面积301.5万平方米,同比+23.6%。首开股份1-8月累计实现签约面积207.68万平方米,同比-1.33%;签约金额593.9亿元,同比.14%。

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四、板块行情回顾

板块表现方面,SW房地产指数下跌1.17%,沪深300指数下跌3%,相对收益为1.82%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第3位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:*ST海创、阳光城、海航投资、首开股份、上实发展,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中体产业、空港股份、合肥城建、中茵股份、哈高科。

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五、风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

法律声明

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华创地产研究团队

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复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

哥伦比亚大学理学硕士

2018年加入华创证券研究所

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袁豪 首席分析师

13918096573

鲁星泽研究员

18390086688

曹曼研究员

13816593032

邓力研究员

19928735949

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